戴晓波：创新型城市下的房地产

上海社科院房地产业研究中心主任戴晓波

??7月11日，365备用网址2017在成都举办了第九届中国房地产科学发展论坛。来自全国1000多位房地产企业、中介企业、设计施工单位、建筑部品企业、金融机构、科研机构的代表，围绕深化房地产供给侧结构性改革，提高供给质量，满足多层次需求，推动房地产“三去一降一补”和长效机制的建立，展开探讨交流。上海社科院房地产业研究中心主任戴晓波在会上作了精彩演讲，以下是实录节选：

??房价该往哪里走，为什么有的城市涨价，有的城市不涨价？房地产供给侧是按照什么逻辑去划分？

??回答这些，第一个就是波特理论。波特认为，在一个国家发展过程当中有四个阶段，资源阶段，人均1000美金；投资阶段，可以把这个国家从1000美金带到一万美金，中国到2020年是一万美金，可以算30年的投资阶段过程。然后是创新阶段，人均2万美元以上。未来我们会进入一个财富阶段，这是波特理论。看看去年的房价涨的22个城市的名录，几乎都是创新型城市。退过来研究，什么地方涨得慢，什么地方不涨价，什么地方还要去库存，把这个模型靠在一起，结合房地产的一二三四线就会恍然大悟，一个城市进入创新阶段了，他的房价就会涨价。

??在这个研究下来以后，我又仔细的去跑了很多城市。从城市来看，价格分化明显，创新城市涨价，公共服务好的城市涨得慢一点，工业城市涨得更慢，甚至不涨，资源城市要去库存。这对我是一个非常有益的启示，让我们怎么样去从另外的角度去看房地产、去看城市。从区域来说，房地产也是区域分化，武汉的光谷涨得非常快，汉口涨得不快，涨得快的是创新区域，公共服务好的是高价位区域，上海也一样，内环线以内已经上七、八、十万了，创新区域不是说房价高，而是涨得快，公共服务好的区域价位高，涨得也慢，到汉阳去也就更慢了。这个区域上也呈现出一个创新区域，比如济南，哪个地方涨价，高新区，大家看看是否符合这个规律。

??第二个从供给侧角度来说，我们需要做什么。从供给侧角度来说，核心问题是资产效率的问题，以及资产价值的问题。供给侧通过资金放水是解决不了问题的，核心问题在于我们的资产质量。假如把房子建在资源城市，煤矿边上，没有人买，好的房子应该放在好的区域，这样才能体现出来，不仅在住房方面，也在资产方面，我们要讨论的就是下一步如何来进行供给侧改革。

??在供给侧方面，最后要回到我们探讨的长效机制，以及整个价格的发展机制。作为长效机制来说，首先我们要考虑一点，我们未来将会进入一个什么样的时代。2025年碳排量不再增长了，我们的能源，减排与环境风险，在这个基础上，基于创新发展，基于存量发展，基于资产质量的提升思路下面，这些问题怎么解决。政府在长效机制方面，大概目前为止，确定了两个方面，一个就是租赁并举，另外一个方向就是对市场的调控，这两个方向下面，房地产应该怎么发展，都还在研究。

??最后，关于房地产价格走势大家非常关心。但房地产价格涨跌我从来不研究，为什么不研究，因为它是围绕GDP涨的波动，GDP涨跌如何，房地产涨跌就如何。