[中房研协]住建部透露2018楼市四信号，步入县城去库存新阶段

??导读：23日，住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示，明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。同时，首提县城楼市去库存，强调：“库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。”具体都有哪些重点？我们来提炼一下关键词。

??调控力度不放松：保持政策的连续性

??2017年，据中原地产研究中心统计，截至目前，全国已有110个城市累计发布了250多次调控政策。通过限购、限贷、限涨、限售、限商等措施，今年全国楼市降温并持续保持平稳。国家统计局数据显示，5月份开始，上海、北京出现房价环比“零增长”，深圳房价环比下跌；到了11月份，11个热点城市新房价格跌回一年前，热点城市的成交降温更是明显。

??贯彻中央经济工作会议的最新部署。谈及明年的楼市调控，王蒙徽强调，坚持调控目标不动摇、力度不放松，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。

??“楼市平衡发展的调控目标不会变。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示，只有落实“因城施策”的差别化调控才能实现调控政策的连续性和稳定性，而具体举措则会随着市场走向进行适度调整。

??全国住房城乡建设工作会议就提出，加大房地产市场秩序规范整顿力度，加强市场监测分析，提高精准调控的能力和水平，进一步强化地方政府主体责任。

??差别化调控政策：支持改善需求 遏制炒房

??强调“坚持调控目标不动摇、力度不放松”时，王蒙徽表示，明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

??预计，满足首套刚需导向不变，支持改善性需求方面政策或略有放宽，不排除对首套房和二套房的认定、普通住房和非普通住房的划分等方面进行政策微调的可能。

??严厉的限购和限贷举措在2017年成为众多城市收紧楼市的标配手段。据中原地产统计，今年超过50多个城市加入了限购限贷阵营，部分城市政策甚至经历了多轮升级。

??以北京为例，当前是首套房首付不低于35%，首套非普通自住房不低于40%；二套房“认房又认贷”，普通自住房的首付不低于60%，非普通自住房的首付不低于80%；贷款最长期限25年。同时，首套房主流商贷利率执行基准利率的1.1倍，二套房则为1.2倍，限购限贷政策可谓全国最严。

??中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，高库存、供应过剩的二三四线城市政策或进行微调。“如，取消非户籍首套刚需的社保与纳税年限规定，允许非本地户籍人口购买第二套改善性住房；下调首套房和二套房的首付比例；下调住房信贷利率；加大刚需、改善性住房需求的税费减免力度。”

??大力发展长期租赁：加快推进立法保各方利益

??针对中央经济工作会议提出的“要发展住房租赁市场特别是长期租赁。全国住房城乡建设工作会议提出，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场，推进国有租赁企业的建设，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台，加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。

??其实，2017年下半年，住房租赁制度改革已成重头戏。首批12个城市开展了住房租赁试点，全国超50城出台了支持住房租赁的政策。北京、上海等城市纷纷增加了房企自持、集体租赁住房等租赁房源的供应，多地上线官办住房租赁服务平台。

??“保护租赁利益相关方权益不仅是租购同权，更要保护租赁双方的利益。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，发展长期租赁市场，要采取机制激励市场主体愿意去从事长期租赁业务，如在税收、土地方面采取措施让开发自持住房的企业利益得到保障。同时，制度上要对租期等进行规定，建议是3年为一个租期，除非承租人提出解约，出租人不能提前结束租约。当前国内对承租人利益保护的法律法规还不够明确，导致出租人可以随意涨租金、解约、限制承租人行为，需要进行约束。

??去库存工作下沉：首提县城楼市去库存

??与此同时，去库存依然是2018年房地产市场调控的重要工作之一。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

??县城去库存概念是一个重要内容。将楼市去库存分为三个阶段：2015年前基本是一二线重点城市郊区市场去库存；2016年-2017年是地级市(三线城市)去库存；2018年，则迎来县域去库存的阶段。

??国家统计局新闻发言人毛盛勇12月14日在发布会上表示，三四线城市的去库存在扎实推进，而且成效比较明显。1-11月全国商品房销售面积增长了7.9%，尽管速度有所放缓，但是在去年20%以上的高基数基础上增长的，也是一个不错的数字。

??考虑到县城经济在全国城市经济中的比重仍较大，县城去库存对全国房地产市场交易有积极的托底作用，同时也防范了市场交易大幅下滑的风险。

??谢逸枫亦强调了针对性去库存政策的重要性，并直言商业地产去库存比住宅去库存更为紧迫。商业地产的库存积压风险比住宅库存更高，2018年的工作重点不仅是住宅房屋去库存，关键更是商业地产的去库存。”

??未来楼市走势

??新城控股副总裁欧阳捷表示，未来5年不要指望调控会放松。房价继续上涨明显过快的城市会加大调控力度，而现在市场比较平稳的城市未来可能会小幅放松。要控制资产泡沫，控制金融风险，有两个目标：一是房价不能上涨过快，这就要控制房价上涨的速度；二是保持资产泡沫缩小而不是扩大，这就要保持房价上涨速度低于人均收入增长水平。因此未来房价有可能会上涨1%-2%，不能指望大幅放松。

??此次中央经济工作会议以及住建部召开工作会议透露未来楼市三个重要走势，其一，长效机制是未来更重要的调控手段。无论是限购、限贷都是为了压制需求，只是暂时的，长效机制从更为长远角度解决供需双方的需求，指引楼市向长期均衡方向发展。其二，2017年12个城市住房租赁政策试点仅是开端，2018年全国重点城市都将逐步落实。其三，房地产市场调控政策连续性和稳定性保持的基础下，不同城市的差别化调控还会继续，一线城市由于土地供给增加结合限购，供求关系回归平抑，房价下行压力较大；热点二线城市房价涨幅继续放缓，但供不应求局面还将存在，房价支撑力明显强于一线城市；三四线城市将会明显分化，环一线房价快速上升的区域存在较大下降空间。

??(内容来源：经济日报、央视财经、中新网等)