[国金证券]多地限制政策局部放松，结构性宽松趋势明显

??事件

??1 月 5 日兰州市调整现行房地产调控政策，取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的限购政策。城关区、七里河区、安宁区范围内的住房对于非户籍家庭不再要求提供社保证明或纳税证明，同时上述区域住房自取得《不动产权证书》登记记簿日期满 3 年方可上市交易。商住用地）实行“限房价、限地价”的土地拍卖方式，但在 2016 年 11 月之前出让的居住用地（含商住用地）没有此项规定。评论

??并非全国性宽松， 多以人口为出口： 首先并不夸大最近部分城市结构性宽松的影响。 兰州作为三四线城市， 本身投资性需求较少， 限购放松主要释放刚性需求， 维持限售也体现了“房住不炒”。 关于合肥并不是市场意义上的“限价”放开， 这里说的限价指的是土地在拍卖时即规定的商品房成交价格限制，不是当前开发商比较受限的预售证获取时的“限价”。总结半年以来的“局部宽松”政策， 大部分都是针对人才引进的措施， 包括近期武汉和南京的人才购房与落户政策。不意味着所有的限制措施全面和全国性的放开。

??房住不炒、长效机制， 行政调控手段逐渐淡化：“房住不炒”写入十九大，长效机制势在必行。 当前限购、限贷的行政调控政策， 的确导致个别地方财政出现一定压力。 结构性宽松是一个趋势，接下来行政调控手段会适时逐渐淡化。 金融、土地、财税、投资、立法等方面的房地产长效机制将进一步推进。我们认为，长效机制对于行业看实际上是利好， 降低政策不确定性，保证行业的可持续健康发展。 近期海南省试点征税制改革，也是强调促进产业转型， 拟摆脱对房地产的过度依赖。 对于房地产的定位逐渐从总量到结构性促进的作用上转移。

??2018 年销售投资趋势判断不变， 基本面扎实的企业能穿越周期： 在因城施策的整体调控环境下，我们维持和策略报告一致的观点， 2018 年的销售总量上由于 2017 的高基数会有一定回落， 全国面积回落 3%，总体成交金额维持不变。投资在棚改和三四线去库存继续推进的背景下， 有一定支撑，判断全年投资 5%的增速。 从开发商角度，资金面依旧紧张， 2018 年楼市小年， 基本面扎实的企业能穿越周期， 继续看好。投资建议

??我们维持行业“买入”评级。 从住宅销售角度， 高增长企业关注两类，一类是地产龙头，受益于规模壁垒和资金优势，拓展迅速， 销售去化率高， 业绩增长有保证； 另一类是布局精准， 周转效率高， 在近两年快速拓张， 突破千亿或即将突破千亿的第二梯队高增长企业。 龙头看好保利、碧桂园；第二梯队企业看好旭辉控股。长效机制下的地产后周期， 还看好布局核心城市群、 适应中国城市化进程的非传统开发商， 华夏幸福。风险提示

??房地产税迅速出台，销售急速下滑：房地产税迅速全国实行，房价和销量容易因为居民情绪影响急速下滑。

??贷款利率上行， 房地产销售不达预期： 利率升高提高购房成本，挤出部分需求，造成房地产销售达不到预期水平。

??棚改货币化未完成计划， 三四线市场大幅回落： 若三四线大幅下跌，全国的投资与销售将明显回落。