[克而瑞]中国房地产土地市场2017年10月简报

??本月视点：整体成交“量升价跌”，三四线规模大幅上升

??10月份土地市场整体量涨价跌，成交建筑面积环比上涨16%，但成交总金额环比反而下跌27.3%，成交均价下跌至2609元/平方米，回归全国正常水平；在第三季度成交增加，供求关系有所缓解过后，二线及部分三线城市的重点地块成交均价在区域内有所回落，土地市场理性程度有所回归，同时国土部、发改委等部门再度加强对土地市场的监管，未来市场更加规范化。

??1.成交：成交规模低位回升，地价高位回落

??10月CRIC监测的300城经营性土地成交1633幅，环比上升37%；成交建面10097万平方米，环比上涨15.5%，同比下滑23.8%，在9月份低位运行的基础上小幅回升，但仍处于较低水平；成交总价2634亿元，环比下降27.3%，但同比有38.4%的涨幅，量涨价跌较为明显；土地成交均价显著下降，10月份成交均价2609元/平方米，环比下降37%，回落至年内正常水平，地价下调的主要原因是三四线成交占比显著上升及一线城市成交减少双重因素导致，9月份三四线城市成交占总成交的60%，10月成交占比上升至79%，一线城市成交面积环比下降5成，占总成交比例下降至2%。

??土地平均溢价率26.0%，环比下跌6.6个百分点，较为罕见地跌破30%的大关，成为年内最低点。一线城市溢价率20.5%，环比回升10.7个百分点，主要有赖于北京出让地块的溢价率较高，广州仅有黄埔区科学城纯宅地溢价率达到45%，其余地块全部为零溢价出上海本月出让的宅地全部为动迁安置房地块，溢价率为零；二线和三线城市土地溢价率环比均有所回落，二线城市本月平均溢价22.0%，三线城市平均溢价率30.8%，回落幅度都超过10个百分点。

??2、分布：一、二线成交规模持续走低，三四线大幅回升

??本月一二线城市成交土地面积显著回落，且成交均价也都有所回落，三四线城市成交面积回升，均价也环比下降9%，虽然各能级的土地价格相比去年同期均有较大的涨幅，但是环比全线下跌昭示着土地市场正在开始降温。

??分能级来看，一线城市成交建筑面积187万平方米，环比下跌50%，同比大涨178%，一线城市今年以来土地成交持续处于较高规模，10月份主要受到国庆假期影响，导致成交面积回落。本月从成交建面上来看，广州以96.8万平方米成为一线城市中第一位，2宗纯住宅用地中1宗为存集体用地，黄埔区科学城板块的纯宅地用地溢价率45%出让，参考广州今年的用地出让计划，第四季度拟供应10宗住宅地块，将对缓解需求有一定的效果；北京本月共成交了6宗综合用地，建筑面积合计51.95万平方米，其中2宗为“自住型商品房”用地，保利、首开两家企业凭借联合拿地方式拿下2宗位于大兴区及昌平区的用地，备受关注的海淀区学院路板块出让1宗小体量地块，由北京天恒以16.5亿元总价竞得，楼板价达到52764元/平方米；上海本月出让地块总建面38万平方米，但全部都为动迁安置房地块，除杨浦区1宗动迁房地块楼板价达到35672元/平方米以外，其余动迁地块楼板价仅为3000元/平方米左右，出让动迁地块有助于加快城市更新的步伐，但对于缓解市场需求短期内帮助较小；深圳连续两月无无土地出让，且在一线城市中土地供应量一直处于垫底水平，未来供求关系可能加剧恶化。

??二线城市本月成交面积同环比分别下降12%和30%，成交建筑面积1959万平方米，土地成交均价5446元/平方米，环比回落15%，但对比去年同期仍有53%的涨幅，成交金额1067亿元，环比下跌41%，市场整体量价齐跌。郑州再度蝉联二线城市月度成交土地面积第一名，本月共成交22宗用地，总建筑面积达340万平方米，虽然在二线城市中仍然排名第一，但环比上月已下降近五成，且不同于上个月市区几乎无地块出让，本月金水区、管城区和惠济区均有宅地出让，市区出让地块比例增大；热点城市南京、苏州本月均有地块出让，成交建面分别为85.79万平方米和27.99万平方米，南京受制于土拍限价等因素，最终成交楼板价均不足2万元/平方米，土地市场逐渐回归理性，苏州园区青剑湖板块一次性集中出让了5宗纯宅地，溢价率均在40%以上，中海连下3子，企业在优质城市优质板块的补仓意愿仍然较为强烈。

??三四线城市本月成交建筑面积7951万平方米，占总成交近8成，占比环比增加19个百分点，回升至高于年内平均值的水平，总成交金额为1301亿元，占总金额的49%，土地成交均价1636元/平方米，环比下降9%，同比涨幅高达70%。重点关注的三四线城市中，佛山、南通本月成交建筑面积分别为159万平方米和164万平方米，佛山出让的含宅地块中，龙光地产以87%溢价率竞得高明区1宗商住地块，越秀地产以15299元/平方米楼板价竞得南海区1宗商住地块，在佛山拿地的企业主要都是碧桂园、金科、龙光、越秀等区域内较具影响力的房企；环上海区域，无锡本月成交1宗明星地块，该地块位于滨湖区太湖新城，紧邻无锡市政府新址，地块由万科以16543元/平方米楼板价竞得，去年下半年该区域内土拍楼板价已经飙升1.8万元/平方米，本次土拍价格有所回落，市场降温迹象有所显现。

??本月土地市场整体来看成交量有所回升，价格回落至全国正常水平，主要由于土地成交结构中三四线占比回升至正常水平，但各线城市的土地成交均价环比均有所下跌，市场整体降温明显；一线城市持续通过限制售价严控土地出让价格，目前出让地块成交均价均低于周边在售价格，“面粉贵过面包”的时代已经过去；二线及三四线城市中，热点城市如南京、苏州、杭州等仍是开发商补仓或进驻的优先选择，但土地出让量持续较大的城市需要警惕未来库存风险。

??让，上海本月出让的宅地全部为动迁安置房地块，溢价率为零；二线和三线城市土地溢价率环比均有所回落，二线城市本月平均溢价22.0%，三线城市平均溢价率30.8%，回落幅度都超过10个百分点。

??3、重点地块：双榜单入榜门槛及榜首双双回落，土拍市场渐趋理性

??10月份榜单总体显著回落，双榜单的门槛、榜首双双回落，成为12个月以来唯一总价、单价均环比下降的榜单。总价榜榜首地块为北京大兴区亦庄经开区69号地块，地块位于亦庄经开区河西区，虽然目前周边配套完善度有待提高，但仍吸引了中海、金茂、碧桂园等大牌房企参与竞拍，最后由首开+保利+金地联合体以最高限价竞得，成交总价62.9亿元，自持比例2%；门槛地块总价环比下降22%，来自二线非热点城市大连，地块位于大连体育新城，由中海地产以28.25亿元竞得，溢价率高达92%，楼板价7498元/平方米，刷新了体育新城地块最高单价纪录。

??单价榜单方面，榜首地块仍旧来自北京，为北京海淀区067号地块，作为海淀区学院路板块7年来唯一一宗出让的含宅地块，地块颇受关注，最终竞得方为北京本土房企，成交楼板价为52764元/平方米，环比下降13%；门槛地块为苏州WG-35号地块，位于工业园区青剑湖板块，由南京安居以8.45亿元竞得，成交楼板价23217元/平方米，单价入榜门槛环比下降34%，值得一提的是，本月苏州青剑湖板块集中出让5宗地块，其中4宗上榜。

??10月16日无锡市出让一宗位于滨湖区太湖新城板块的纯住宅地块，总建筑体量较大，达到近25万平方米，参与竞拍的房企仅有4家，但地块仍经历170多轮激烈的竞拍后，才被万科41.2亿元竞得，楼板价16544元/平方米，由于未触及最高限价，无需竞拍公建配套面积及自持面积等附加条件。

??该地块位于滨湖区太湖新城板块，由于地理位置极其优越从挂牌开始就较受关注，地块紧挨无锡市政府大楼及尚贤河湿地公园，北侧500米处即有地铁1号线金匮公园站，且南侧及东侧有目前在建地铁4号线，地块紧邻的贡湖大道为无锡主要交通道路；商业配套方面，沿观山路和贡湖大道可非常便捷的到达两大商业综合体海岸城和万象城，且地块北侧即为雅居乐商业地块，但地块周边社区商业、小型商业较少；学区和医疗资源方面，周边师资较强的学校有锡师附小，医院有第二中医院、渤海医院等。相比今年上半年及去年中锐、绿城地块而言，地块楼板价有所回落，而从目前周边在售项目均价来看利润空间虽然很小，但是太湖新城板块作为无锡重点发展板块，且过去一年半内板块成交均价上涨78%，未来房价仍有较大的上涨空间，在中锐和绿城地块的带动下，板块未来房价有望达到3万元/平方米，由此看来万科地块前景较好。

??北京10月11日迎来国庆长假后的首场土拍，共出让3宗综合用地，其中海淀区学院路板块更是7年以来首次再度有地块出让，虽然地块体量较小，但是仍旧吸引了包括金地、保利、碧桂园等一众开发商参与竞拍，最终由北京本土房企天恒以16.5亿元总价竞得，楼板价52764元/平方米，且需要自持36%。

??该地块位于海淀区学院路板块，为北京著名高校云集的板块，教育氛围浓厚，基础设施已经相当完善，距离地块最近的地铁站为已运营13号线大钟寺站，同时地块北侧有在建12号线；商业配套方面，有大钟寺中坤广场、枫蓝国际购物中心等商业体，以及部分社区底商可满足基本生活需求；地块周边紧邻北京交大、北京邮电、中央财经等知名学府，属于城市核心地段的稀缺资源。自从2007年以来，海淀区学院路板块仅有4宗地块出让，均为小体量地块，市区核心区内土地整备难度、成本都较高，难有大体量地块出让，故本次小型地块出让也引起了激烈的竞拍；从近期土地出让和在售项目来看，由于太久没有土地出让，板块新房市场已经长期处于断供状态，目前二手房挂牌价格在7.5万元/平方米到10万元/平方米，对于52764元/平方米楼板价来说，地块最高销售限价89642元/平方米和平均限价85737元/平方米仍有利润空间且竞争力较强，重点在于快速去化，缩短项目周期。