盛世神州地产基金总裁李万明

　　张磊：感谢王总从房地产信托的角度做了分享。接下来有请盛世神州地产基金李万明李总，李总公司一直致力于城市更新改造和便利化的领域，在城市更新化改造的金融支持和建筑工业化的金融支持您有什么想法和体会？谢谢。
　　李万明：其实我们大会的核心主题是房地产怎么样转型，大家也有亲多大的房企排名前30位的都在进行大量的并购，其实中型房企也在做这个事。我接触过很多全国排名百八十位或者地方龙头的企业，都在努力扩大自己的规模，他们一再说，如果我不再发展壮大，我就要死掉，或者我要退下来。我认为未来的趋势就是这样，只有越强大才有可能生存。大企业越来越大，中企业往大的方向走，小企业退出房地产开发，做房地产投资，也是很好的选择。
　　我们盛世神州基金一直以来是主动管理，我们房地产基金行业在2010、2012、2013年期间有不少是做债类的，我们确实很早从2013年开始就做了不少的股权投资。现在表明，作为专业地产管理基金，确实我们做的项目收益和预期都很不错。
　　未来该怎么做呢？我认为证监会抓得是对的，我认为还是要把我们PE基金定位为股权投资，只有这样的话才能真正减轻企业压力，不能做成一个非常隐藏的影子银行，加大了企业的杠杆。
　　要做股权投资基金，因为风险肯定就大，就需要专业的判断。我们也特别希望在这种趋势下能够与各种优秀的开发商合作，也跟各种金融资本进行合作，我们替你们去把关，选择好项目，做好投后管理，保证后期的利益的获得。
　　我们这两年来一直面向这么三个方面进行业务拓展。
　　第一方面就是房地产并购基金，因为有些小公司或者也不错的大公司因为资金链的原因出现一些问题，我们去进行这种并购业务，当然也要配置相应的资金，比如我们去年在长沙做的一个项目非常不错，现在看了股权投资收益和IRR都比预期的还要好，将给投资人带来超过预期的回报。这是一个方面。
　　第二方面，我认为不少地方型的公司在城市更新改造方面是拥有独到的地方的，包括它对这个区域的认识和理解，包括对长远发展的方向和改善的经验价值，当然也包括对一些地方拆迁改造的时候由于有地缘关系的原因，会有一些机会。我们也跟有关机构在组建城市更新改造基金，像一些省会城市的旧城改造，有一些缓坡地的城乡结合部的改造，都有很多机会，我们也敢于在这方面进行组织资金，共同分享这方面的发展。

　　第三方面，建设部最近自主推的想做建筑工业化，这是非常好的方向，是绿色建筑的一大贡献。在这方面怎么样能够让它真正落地呢？我认为在建筑工业化的推进过程中，可能还需要引进金融资本，我们最近也在跟有绿色建筑发展经验的一些企业，像当代、朗诗等，探讨怎么样能够迅速进入建筑工业化这个领域。以投资者的身份去做银行贷款不敢做的事情，使建筑工业化和绿色建筑能够迅速在咱们国家往后的发展中真正做好，期盼有机会跟大家进行合作。谢谢大家。

　　张磊：我不知道其他嘉宾对于新型融资工具在房地产升级转型中的作用有没有自己的看法或者需要分享的？
　　李万明：去年我们也做了一单上海写字楼物业的CMBS。对于我们国家的类REITs，我感觉有三个方面存在一些问题。
　　第一，以前的资产价格是因为地价不停上涨而导致的所谓的资产价、评估价的上涨，但是它的真实使用价值，就是租金回报率是不够支撑的，所以这个制约了我们REITs的发展。
　　第二，我们国家的税收要统筹来进行支持REITs的退出，还要有一些时间，我估计一两年内很难以做到。这样就导致我们REITs总是用类REITs的方式，一种融资的方式去做。我个人认为，现在的类REITs的做法，实际上是应该避开银行监管或者避开贷款用途的做法。实际上如果真是发展得好，比如我认为我们国家经济转型，未来会平稳发展，房价也不要再继续这么快速上涨，租金反而会提高，这样的话现在发行的三年、五年的类REITs，不排除三五年后能够真正变成REITs，也就是大众持有。我认为这是值得鼓励的，实际上是坚决的把资产收益让渡给银行或者保险的众多的投资人。目前为了防范风险，禁止回购，三五年也许会变成真实的。
　　我们作为房地产基金可以做一些工作，一个是在持有型物业的开发端，前期要敢于判断，比如我们国家现在推出租赁房，如果用招拍挂的方式，楼面地价仍然拍到三万甚至更高，那么租赁房是做不成的。我们国家竟然鼓励做租赁房，就应该在地价上也给予一些特殊的安排，使得它合理的让老百姓能够参与这种租赁房的投资，会形成一个非常好的像美国的监狱、政府大楼等等都可以使用REITs的投资人来投，而不是说靠某个开发商来做。像我们前期旧城改造成本很低，后期的公寓等等回报率都不错。后期一定要设置出比较低成本的持有运营的方式，比如5%左右，当然这跟成本变化可能不一样，对于投资人来说，他认为长期以后市场是稳定的，人民币不是快速贬值的情况下，即使贬值资产也可以升值，所以是很好的安排。
　　我们作为基金，一定要两端都考虑好，说得好听，对自己来说是一鱼两吃，但对社会来说是两端都发挥作用，前期开发建设端我们敢于评判，后期持有我们敢于把成本降低下来，实际上是为自己的退出做出渠道。盛世神州基金在美国已经签了五千多套公寓，我们还在不断的开发持有，未来两三年内可能会达到上万套，美国的法律是完全可以REITs退出的，投资人就不怕要长期持有那么久，我们通过REITs是很好的退出渠道。谢谢大家。

　　张磊：今天的圆桌有各家机构、有银行代表、有券商，包括信托专家、地产基金代表，都从不同角度围绕我们的主题，房地产升级转型策略与投融资机会做了深入探讨，我个人也受益匪浅，让我们对未来市场有了更清晰的认识。未来我们希望与各位嘉宾、专家一起共同推进房地产的发展。非常感谢365备用网址2017给了我们这次非常宝贵的机会，跟大家做交流。我们融孚律师事务所也愿意与大家共同推进房地产市场的健康发展。感谢大家！