合景泰富上市十年：从房地产开发到城市综合运营商的蜕变

??10月24日，合景泰富地产以一场主题为“艺述十年”的品牌发布会庆祝集团在港上市十周年。活动现场，传统与现代艺术的呼应穿插，粤绣与建筑的匠心细述，时尚映画与深情共唱的交流互动，让这场发布会跳出了传统激昂陈词与仪式感的套路，看上去更走心、更有温度，也更贴合这家粤派房企的创新风格。

　　“上市十年，合景泰富地产成功实现了城市综合运营商这个多维度的角色构建，从根植广州到辐射全国25城的版图扩张，从百亿到千亿的资产规模增长，指向下一个量级跃迁的深化布局正在全面铺开。”

　　正如合景泰富地产集团执行董事孔健涛在现场所述，这场“温情脉脉”的发布会背后透出的，正是这家房企历经十年资本市场探索与砥砺后，实现角色转型、规模递增、资本积累、运营升级的自信与底气。

　　辐射全国25城的版图扩张

　　2007年，在房地产开发领域已有十余年积淀的合景泰富地产选择走上了在香港联交所主板上市之路，希望藉此扩大公司规模、吸纳优秀人才、升级运营管理。

　　与之呼应，合景泰富地产在这一年加快了走出广州辐射全国的步伐，除保持广东区域优势外，成功进军华东苏州、西南成都和海南陵水，随后又于2008年1月拓展至北京，形成布局全国四大区域的发展格局。

　　当中国房地产一路高歌猛进，多数房企不约而同选择通过标准化模式实现规模快速扩张之时，合景泰富地产却走得更稳扎稳打。尽管在土地储备和布局城市数量上，过去十年均实现持续增长。但在上市后的前五年甚至更长时间里，合景泰富地产选择将更多的精力放在产品个性的塑造、种类的覆盖和团队实力的提升上。

　　也许正因有着上市初期的全方位蓄力和品牌效应的积累，从去年开始，合景泰富地产在土地储备上动作频频，拿地策略亦更积极。特别是今年以来，截至10月份，合景泰富地产除联合龙光地产和龙湖地产拿下香港鸭洲利南道和九龙启德地块正式挺进香港市场外，还先后获取位于武汉、徐州、苏州、合肥、嘉兴、台州、济南、天津、深圳、常熟、丽水、中山、西安、重庆、海南、太仓等多个地块，新增权益总建筑面积513.2万平方米，其中新进城市达13个之多。

　　截至2017年10月，合景泰富地产已辐射华南、华东、西南、华北、华中五大区域，落子25城，开发优质项目90余个，土地储备权益建筑总面积达1640万平方米，可支撑其未来三到五年的盈利增长。

　　合景泰富地产表示，以广州、深圳、佛山和香港为中心的粤港澳大湾区和以上海、杭州为中心的长三角城市群将成为其未来战略布局的重点区域，并逐步向周边更多的城市辐射深耕。

　　城市综合运营商的成功转型

　　随着城市现代化进程进入全面发展阶段，市场对产品需求趋于多元化，这使得房地产开发商所提供的产品内容从住宅业态拓宽至更多商业型业态。

　　“当城市拥有多元房地产业态后，如何去组合这些业态并进行有效规划，又如何使之接轨城市建设规划，这才真正进入到城市综合运营商的状态。”合景泰富地产高层指出，这十年来合景泰富地产一直做的正是布局包括住宅、商尝酒店、写字楼等多元业态，并将其串联在一起，让人们能在一个大的生态圈里，获得全面覆盖生活所需的内容。

　　值得关注的是，合景泰富地产在持续发挥住宅开发强项优势的同时，其旗下的物业投资、酒店运营及物业管理在运营和业绩表现上亦渐入佳境。

　　据2017年中期业绩显示，物业投资、酒店运营及物业管理分别录得1.29亿元、1.98亿元和1.96亿元的营收，同比均获明显增长。同时，合景泰富地产还强调，涵盖写字楼、购物中心、酒店及长租公寓等投资性物业将加快入市并迎来收成期，将可为其收入带来强劲支撑。

　　一方面，布局于一、二线城市超过100亿元货值的写字楼整售将为销售和利润的快速增长提供保证。另一方面，预计到2020年，合景泰富地产将落地写字楼、酒店、购物中心共30余个，并陆续推出包括高端品牌“逸舍”和中端品牌“昕舍”等多个长租公寓。随着上述优质投资性物业逐步进入运营，到2020年将为合景泰富地产带来超30亿元收入。

　　“更大的城市概念与面貌塑型过程中，房地产商的角色担当，需要从单纯的建设者思路，转向探索业态最优组合与长效规划。”业内人士分析指出，“从这十年来看，合景泰富地产已成功转型成为涵盖住宅、公寓、写字楼、酒店、购物购物中心、智慧产业园、旅游小镇等业态的城市综合运营商。它把人的居住生态圈和城市的规划质素升级了，并对产品所在城市发展的模式发挥整理及引领作用。”

　　从百亿到千亿的总资产增

　　从单一房地产开发，到以房地产开发为主，集资产经营和物业管理为一体多元发展；从根植广州的区域公司，到目前项目遍布全国重要城市的全国化集团。转型与成长背后，是来自过往十年核心指标持续向好的支撑。

　　从合景泰富地产披露的数据不难看出，这家房企过去十年在营业收入、核心利润、毛利率、总资产、现金余额等多项核心指标上，都交出不俗的成绩单。其中，公司总资产从2007年上市时的189.75亿元增至2017年上半年的1150.55亿元，实现了从百亿到千亿的量级跃升；现金余额也从2007年的34.36亿元增至2017年的306.09亿元。

　　而即便在行业走向“薄利时代”，合景泰富地产依然以较高的毛利率和净利率成为立足行业的标签。数据显示，今年上半年该房企的毛利率和净利率分别为36%和19.8%，毛利率甚至在2016年末的基础上增长了1.4%，保持行业高位。

　　此外，合景泰富地产还以多元化的融资渠道，进一步改善其融资结构，平衡境内外融资比例。今年以来，合景泰富地产紧抓时机在境外融资市场发行2笔年利率为6%的优先票据，发行金额合计5亿美元；随后又于9月再发行一笔本金为2.5亿美元，年利率为5.2%的优先票据，均主要用于再融资。

　　业内人士指出，健康稳健的财务结构和充裕的现金，将为合景泰富地产下一步的提速发展和规模扩张提供支撑。

　　“未来+”战略下的运营升级

　　中国地产正告别单纯依靠土地增值的盈利模式，由高效全面运营能力所带来的后服务端升级成为未来房企竞争的关键所在。事实上，合景泰富地产在2016年底就已敏锐捕捉到这一发展趋势并有所动作。

　　据了解，于2016年正式提出的合景泰富地产“未来+”战略，旨在以互联网思维贯穿旗下住宅、商业、物业等领域，通过业态及板块整合，运用大数据分析，优化多元业态、生活服务、会员管理等体系，继而全面升级后服务端功能。

　　“‘未来+’战略的创新，并不仅仅局限在产品和服务上，更包括整个运营系统的创新。”合景泰富地产高层指出，以大运营、标准化和后服务端三大体系为着力点，集团正全面升级运营水平。

　　具体而言，在大运营方面，通过经营监控系统及项目跟投收益系统，推演项目经营指标，形成经营大数据，同时建立产销平衡模块，及时输出直观的产销数据，为决策提供信息化支持；在标准化方面，建立体系、产品和服务三大标准化体系，促进项目精准定位及快速启动；在后服务端方面，则通过合景会APP的打造，优化多元业态、生活服务、会员管理体系，带动服务功能升级。

　　此外，合景泰富地产还于2017年面向全集团启动跟投机制，通过这种收益共享、风险共担的方式，确保集团投资决策更为理性，全面提升整体运营效率，创造价值最大化。

　　至此，合景泰富地产上市十年的发展路径已清晰呈现眼前，立足革新前沿，做出明智预判，迈着稳健步伐。而以“未来+”为风向标的下一个十年正徐徐启幕，等待市场与数字的检验。