严厉调控下,为何商品房销售创新高?

李一戈2018-01-12 12:02:06来源:21世纪经济报道

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??还有几天就要公布去年全国房地产统计数据了。没有任何悬念,2017年商品房销售要创下新的纪录。

??根据国家统计局数据,2017年1-11月份,全国商品房销售面积146568万平方米,商品房销售额115481亿元。据往年12月数据推算,2017年全年全国商品房销售面积将达16亿平方米,商品房销售额将达13万亿元。均为历史新高。

??虽然上市房企尚未全部公布全年销售数据,但从机构榜单看,2017年仍然是房地产“大年”。据克而瑞数据,三家龙头房企销售额超过5000亿元,3家企业超过3000亿,千亿房企数量达17家。TOP10房企集中度达24.1%,TOP 30房企集中度近40%。TOP 100房企集中度达55.5%,增幅达10.7个百分点。也是历史新高。

??不必赘述,2017年房地产调控的力度和广度也超越以往,限购限贷限售限价在一二线城市普遍实行,甚至少数三线城市也已加入。机构统计数据称,截至2017年12月底,全国有90个地级以上城市和35个县市出台了调控政策。

??各城市设置了诸多价格上限的土地市场,依然保持相当高的热度。全国主要城市土地成交总额再创纪录。中国指数研究院数据显示,300城市2017年土地出让金收入总额为40123亿元,同比增加36%。据中原地产研究中心统计,北京土地市场2017年总体成交额达2795.6亿元,为历史新高。

??那么,问题来了,为何在空前严厉的调控背景下,无论是全国商品房销售面积、销售额,还是TOP 100房企销售总额,以及主要城市土地成交额,均创下新的历史纪录?

??其实,城市之间,成交差异明显。一线城市商品房成交面积大幅下降,少则同比减少30%,多则腰斩。主要是因为这几个城市调控最为严厉。过去占据较大比例的商办项目,去年3月新的调控政策出台后,几近零成交。

??由于不少热点城市都承诺2017年房价不超过2016年10月水平,高价项目预售证的管控就成为必备手段,客观上减少了供应。据说,个别城市符合上市条件而未能如期取得预售证的可售房源货值达6000亿元。这必然会直接影响成交量。

??我个人认为,2017年新增成交量主要来自二线非热点城市和三四线城市。这些城市,有些也出台了调控措施,但与一二线热点城市相比,没那么严厉。从城市数量看,全国600多个城市,根据前述机构统计,实行调控的城市110个左右,也就是说,大多数城市并没有调控。

??这么说,并不是呼吁这些城市也调控,根据因城施策的原则,具体调控的主动权掌握在当地城市手里。顺便说一句,为了增加调控的精准度,已实施调控的城市还可以进行微调。比如前几天兰州市取消偏远城区的限购,但增加了限售的手段,即是此做法。舆论据此断定兰州放松调控的说法,完全是误解。我相信2018年各地还远未到放松调控的时候。

??咱们国家幅员广阔,就住房消费而言,有着巨大的市场纵深,一二线热点城市下滑的成交量,这个空间被二线非热点城市和三四城市增长的成交量补位还绰绰有余。简单加减运算,其中的余额就是历史新高的增加部分。

??一般市场规律,其他因子基本稳定的情况下,量的增长,会导致价的上涨。何况,还有新的因素推动上述非热点城市的价格上行。

??如你所知,三四线城市在2017年仍以去库存为政策主基调。有些库存较大的城市,沿用了2016年以来的鼓励基本住房消费政策,比如补贴。我们老家的小城市买房就有补贴。前不久一位老乡还兴致勃勃地告诉我,2016年初买的房子现在的涨幅已逾30%。

??这位老乡常住上海。也就是说,相对于我们老家,属于外来需求。而强劲的外来需求,不仅是拉动三四线城市商品房成交增长的重要力量,也是推动这些城市住房价格上行的重要力量。凡是对三四线城市房地产市场略有了解的朋友都知道,当地需求是有限的,既不足以短时间内去化库存,也不足以带动价格大涨。

??如果说本地需求以刚性需求和改善性需求为主,那么,外来需求则是以投资需求为主。而外来需求主要是从限购严格的一二线热点城市溢出而来的。虽然外来需求有助于三四线城市去库存,但客观上也将其价格抬升到一个更高的档位。

??我个人认为,经过2016年下半年以及2017年的消化,三四线城市的去库存目标已接近完成。下一阶段,是否要实施调控,固然应由当地政府决定,但为了防止外来需求过度涌入,从而稳定住来之不易的去库存成果,也是值得各地时刻注意的。

??至于市场层面,虽然颇有一些房企过去两年在三四线城市收获颇丰,但我郑重提醒,那些准备在经济活力不够强劲的城市加大开发投资的企业务必要慎重,毕竟这些城市的市场容量远远小于一二线城市。倘若造成新的较大库存,对当地市场的伤害又要好几年才能修复。

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  • 不同于各式各样的民营长租公寓,这次的主角是人才公寓。不久前,深业集团正式发布了深圳首个城中村人才保障房项目——福田水围柠盟人才公寓。
  • 得益于产业园区异地复制成功,2017年华夏幸福(600340,SH)业绩增长提速。2018年1月11日晚,华夏幸福发布2017年1~12月经营情况简报,报告显示,2017年华夏幸福年度销售额实现 1521.3 亿元,同比增长26.44%,其中,产业新城开发建设销售额为1417.77亿元,同比增长57.31%,园区结算收入额同比增长66.86%,较去年增长明显。
  • 自去年以来,国内融资渠道持续收紧,加上宏观调控对房企销售回款的影响,房企资金压力叠加。据机构统计,去年房企境外融资388.6亿美元,同比涨176%。
  • 在利益与风险共担之下,参与跟投的企业员工积极性被极大地调动起来,成为房企销售业绩增长的爆款神器。在万科、碧桂园、金地、旭辉、越秀地产、新城控股等房企之后,近日,不少房企加入到跟投大潮中来,密集出台跟投制度。
  • 抛开沸沸扬扬、真真假假的机构榜单,房企新一轮业绩公告已经密集发布,2017年业绩大涨已是不争事实。据新京报记者统计,截至1月10日,至少有32家上市房企发布了业绩公告,合计销售额约3.88万亿元,平均同比增幅超55%。业绩增长背后是多重因素合力而致,包括三四线城市去库存下的楼市大热、房企前两年密集补仓引发的马太效应,以及更猛烈的员工激励机制等,造成了调控大年和销售大年同时出现。
  • 1月3日,万达总部迎来了融创中国董事会主席孙宏斌一行。以此次王、孙会谈开始追溯,一个历时半年的时间轴展现出万达融创13个文旅项目交割的痕迹。
  • 1月11日晚,华夏幸福基业股份有限公司发布2017年经营情况简报。
  • 由于国内融资渠道持续受限,多家房企密集发布境外融资计划。中原地产研究中心统计显示,1月以来,包括碧桂园、龙湖、时代地产、富力地产等陆续公布了不同数额的美元融资计划。
  • 2017年刚刚结束,北京市规划国土委就在1月2日宣布去年北京市商品住宅用地供应量达到721公顷,供应计划完成率为111%。
  • 新年伊始,南京土拍市场动作频频。所挂地块,被清一色标注上“租赁住房用地”。
  • 北京市规划国土委相关人士向21世纪经济报道记者回应称,2018年的土地供应计划尚未制定完成,但相关部门将按照北京市委市政府“2017年-2021年五年内供应1000公顷集体土地,用于建设租赁住房”的安排部署,制定相关计划。
  • 截至2017年12月底,本市集体土地租赁住房用地供应203.9公顷,完成率102%。这是本市首次将集体土地列入年度土地供应计划并超额完成。
  • 昨天从市规划国土委获悉,北京去年实现集体土地租赁住房用地供应203.9公顷,完成率102%,超额完成2017年度供应任务。这是本市首次将集体土地列入年度土地供应计划并超额完成。
  • “要是早些年推出宅基地退出政策,我就会选择退出后到中心村去建房,而不是在山下。”现年49岁的张乃良是四川省泸县的一位农民。为了方便子女上学,他2005年从山上搬迁到山下,利用村内的空闲地修建了三层砖混结构的房屋。
  • 1月4日,北京迎来2018年的首场土地拍卖,位于丰台、朝阳、密云的三宗限房价地块公开出让,并迎来26家竞拍者参与。但拍卖现场波澜不惊,三块地的竞拍轮次并不多,溢价率分别为9%、24.7%和50%,短时间内即告成交。
  • 近日,《经济参考报》记者在河南、福建、黑龙江等省多个农村集体产权制度改革区采访了解到,多地农村集体产权制度改革试点工作稳步推进,但金融服务不配套、集体经济发展不畅等问题严重制约改革成效。
  • 国务院总理李克强当地时间1月10日下午在金边和平大厦出席澜沧江-湄公河合作第二次领导人会议并发表讲话。
  • 近日,国务院总理李克强出席澜沧江-湄公河合作第二次领导人会议上表示,过去一年,中国经济延续了稳中向好的发展态势,整体形势好于预期。2017年国内生产总值预计增长6.9%左右。
  • 国务院总理李克强当地时间1月10日下午在金边和平大厦出席澜沧江-湄公河合作第二次领导人会议。李克强和柬埔寨首相洪森共同主持会议。老挝总理通伦、泰国总理巴育、越南总理阮春福和缅甸副总统吴敏瑞出席。
  • 现在我们已经看到,房地产销售量在减速,棚改的货币安置化对房地产销售的贡献度也在减弱,加之房贷政策的紧缩,未来房地产将会出现增速放缓趋势。
  • 把土地承包经营权确权登记颁证这项工作,看做是深化农村改革的基础性工作,一点也不为过。
  • 兰州限购率先“松绑”之后,青岛、天津两地同时发布“租房落户”政策。以天津为例,对本人或直系亲属无名下合法住房的,可在长期租赁房屋所在社区落集体户口。
  • 刚刚进入2018年,兰州、南京等城市的购房政策出现局部的松动和微调。兰州市日前宣布取消该市西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。南京则是针对高层次人才松绑限购,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才凭毕业证书,先落户南京。
  • 国家统计局数据显示,2016年我国人均GDP达到53980元,与1978年相比实际增长21.4倍,按照世界银行公布的最新标准,我国已经跨过中等偏上收入国家门槛,经济社会发展进入了全新时代。
  • 1月11日,21世纪经济报道记者从多个消息源确认,证券监管机构近日进行窗口指导,要求集合资产管理计划不得投向委托贷款资产或信贷资产。
  • 2017年以来刮起的金融强监管旋风,倒逼着各类金融机构去杠杆。从各监管部门公布的数据看,金融去杠杆取得了明显进展,这不仅表现在各类金融机构资产负债表扩张的速度放缓,甚至一些金融业务直接出现同比萎缩。
  • 金融部门去杠杆升级战的号角已经吹响。今年以来近两周的时间内,央行和银监会等金融监管部门针对同业业务、表外业务、债券交易等发出多个重磅政策,均旨在遏制金融市场高杠杆和防范金融风险。
  • 成都买房贷款吃紧。有银行人士表示,开年3天,就已经把2018年第一个月的贷款额度用完。
  • 人民币近期快速上涨之势受阻,令央行暂停逆周期因子的市场传闻持续发酵。
  • 中国国家统计局最新统计数据表明,2017年12月CPI同比上涨 1.8%,全年涨幅回落至1.6%。
  • 刚刚过去的2017年,包括美国在内的一些发达经济体结束了口水加息,以更为实质性的行动演绎货币正常化进程。美联储加息三次,并于去年10月启动缩表;欧洲中央银行宣布延长量化宽松9个月的同时,计划于2018年1月开始减少国债购买规模,向货币政策正常化靠近了一步;加拿大央行七年来首次上调基准利率,英格兰银行也宣布了十年来的首次加息,并预计未来三年利率将逐步上涨;韩国银行也加入了加息行列。进入2018年,预计发达经济体将维持目前的收紧节奏,货币政策仍有诸多看点。
  • 进入新年,国内各大城市房贷额度依然未见明显转松,甚至有部分城市还传出了上调房贷利率的消息。广州市场方面,昨日记者调查发现,房贷利率较为稳定,而随着新年额度的下发,广州多家银行机构房贷发放速度比去年年底略快,但是今年的额度依然偏紧。
  • 德国一个非政府组织10日公布的调查报告显示,超过四分之三的德国受访者对过高的房租表示担心。
  • 1月11日电 澳洲新快网刊发文章称,近日,一份调查研究显示,澳大利亚新州的房东及物业,经常以支付清理费为由,克扣租户的押金,总体克扣的金额或达到上亿澳元。
  • 北京时间5日凌晨,抵押贷款提供商全美互惠保险公司(Nationwide)周四表示,2017年伦敦的房地产平均价格下跌,标志着伦敦房地产价格出现2009年以来的首次年度下降。
  • 从2007年的美国次贷危机爆发至今,已经十周年。早在今年一季度,美国平均地产价格就已接近危机前的水平。各大机构预计,即使是在持续加息的环境下,紧俏的库存仍将令2018年的美国楼市将再创新高。
  • 美国《世界日报》刊文称,“他们买得起房子,但他们不想。”这是越来越多年纪大、较富裕的美国人的想法,他们正从郊区的大间房屋,转向高级租屋。这样的趋势,改变了美国的租屋市场,市面出现越来越多的高级公寓和独立房屋,却只有一些新的租屋单位是中低收入住户可负担。
  • 根据全球知名数据机构Corelogic,2017年12月初发布的11月份房价指数显示,11月份悉尼房价下跌0.7%,这是悉尼房价持续第三个月下跌,从而导致季度跌幅达到了1.3%,也是悉尼自2016年3月以来的最大季度跌幅。而澳洲地产市场受到了悉尼市场拖累,11月份独栋房屋房价下跌0.2%,前一个月则下跌0.1%,但是公寓房房价上涨了0.3%。
  • 希腊拥有世界上最长的海岸线,长约1.5万公里,3000多个岛屿星罗棋布于爱琴海和地中海中。希腊不乏名胜古迹,如雅典卫城、德尔菲太阳神殿、奥林匹亚古运动场建筑群、阿波罗宗教城、埃皮达夫罗斯露天剧场等。美丽的风光和古老的文化每年吸引了众多游客前来。
  • 北京时间11日路透社报道,据知情人士称,美国最大购物中心所有者和运营商之一GGP Inc已拒绝了其最大股东布鲁克菲尔德地产合伙公司提出的价值148亿美元的收购要约。
  • TrendForce LED 研究(LEDinside)最新价格报告指出,2017 年 12 月,中国市场的主流 LED 封装元件价格维持稳定,大功率及中功率产品均无明显波动,但封装产品价格预计将从 2018 年第一季开始走跌。
  • 随着互联网盛行,电商行业发展迅猛,越来越多传统涂料行业不得不转变固有模式,紧跟时代新潮流,而硅藻泥行业作为涂料行业的一员,面对电商发展,也不能避免传统实体店的衰落与倒闭的现象。
  • 1月6日,备受家居人期待的第五届中国家居产业发展年会暨“大雁奖”,于北京·国家会议中心隆重召开。全国各地家居大咖近千人齐聚北京,开启思想风暴撬动行业发展。
  • 2017年已悄然进入尾声,面对行业市场的动荡,家装行业发生了哪些变化?以下为大家总结了四大关键词,一起来回顾2017年家装的发展动向,共同掌握行业未来的新风向。
  • 智能家居想要兴起,与人工智能、万物互联、智慧城市、移动互联网的发展密不可分,不可能一蹴而就。不过,5G远程驾驶、智能水表、智能停车、智慧家居等更智能的生活将在2018年遍地开花。
  • 近几年全屋定制为市场新宠,各大品牌纷纷加入全屋定制领域,其中又以定制橱柜品牌为大宗,然而多数定制橱柜品牌在切入全屋领域时,难以维持全系列产品的中高端定位。
  • 1月4日-5日,由恒大地产集团举办的2017年恒大地产集团材料设备战略合作伙伴峰会在深圳市南山区希尔顿酒店举行。会上对2017年作出重要贡献的恒大战略合作企业进行表彰,三棵树获评“2017年度优秀供应商”荣誉称号,这也是三棵树连续第八年获此殊荣, 三棵树董事副总裁林德殿先生受邀出席活动并领奖。
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