大卫?克罗：美国房屋开发前景

??中房网讯 为结合“十三五”规划，分析展望房地产趋势，贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，加快供给侧改革，发展新型建造和住宅产业化，并探讨交流中美 房地产市场，增进双方合作，365备用网址2017、美国亚裔房地产协会于2016年6月22日—6月24日，在江苏省常州市举办第八届中国房地产科学发展论坛暨第三届中美房地产高峰论坛。论坛现场，美国住宅开发商协会首席经济学家大卫?克罗进行演讲，他的演讲题目是美国房屋开发前景。

美国住宅开发商协会首席经济学家 大卫?克罗

??以下为内容实录：

??大卫?克罗：早上好，非常感谢我们主办方的邀请，在今天早上为大家发表演讲。我也非常荣幸，再次参与这个非常好的会议。我刚刚已经听到了很多的关于中国和美国经济和房地产方面的相同点，那么我也非常的惊讶，发现我们有如此多的共同之处。我也希望通过今天的情况，让我们了解美国的情况，为我们两国居民提供更好的经验。
    我是一个经济学家，就是为了让我们的世界变得更加好。这边有四个主要的要点要讲。第一个就是到底有那些积极在美国经济体方面的迹象，我们也经历过一些经济的疲软，但是我们仍然有一些原因让我们相信继续向前发展。第二有哪一些需要担忧的，有一些不好的现象和迹象，我们需要让我们经济保持合理发展。第三点是我认为的合理预测。
    首先我们有一个非常合理的竞争增长，在左边（ppt图）看到美国经济增长率和全国生产，你们看到这个图表中，我们经历了金融危机，之后有少量增长，并不是那么明显美国情况。右边这个图上，有一些波折的增长，在过去3个季度，我们增长非常缓慢，所以我们可能会更担忧未来。我并不认为这是一个完全压力性增长，我认为是一个中等，或者长期发展必经阶段。
    首先就是个体消费的内容，比如说我们经济体是由我们交易，还有我们投资，还有我们消费共同支撑我们美国经济，这三个是主要的支持体，我们居民每天购买他们的耐用品，这个发展非常快速，就有非常积极的个人发展预期，让我们积极更好往前投资。但是我们国外投资相反不是那么让人感到好，或者没有预期发展那么快。  
    当然就业也是非常重要的元素，如果你没有职业，你就没有办法买房子或者租房子，所以很多人会看中他们的工作，所以教育也很重要，在左边的图中，我们可以看到每月工作市场增加量，左边是一个年度的表，右边是一个月度的表，我们有很多快速增长，很多人每个月都拿到不同工作。在最近几个月，有一些担忧，可能最近月度职业增加，并没有那么成功，并没有那么顺利，或者预想那么美好。但是这只是暂时性的情况，我们在全球市场都受影响，根据全球贸易，甚至等等这些都可能导致我们就业情况的变化。   
    我为什么这么相信就业有这么好的情况，是因为就业就等于我们住房建设。这边各个点是每个各个州，他们在就业和住房增长有相关性，他们有非常高的相似度。我们能够看到他们之间的相关度，那我们横轴就是我们住房许可证的变化，纵轴就是就业变化。这也是为什么说就业就等于住房建筑。人们感觉是什么呢，对未来有多少信心？我们现在看到有更多人在消费，这实际上也代表他们的信心，代表他们对总体经济他们个体的信心。每年的消费者的信心，美国的消费者的信心，已经从金融危机之后有所恢复，右边是近期的情况。我们看这样的恢复在上升，当然不是很高的水平，但是还是属于平均的水平，但是不是非常快的速度，我们住房建筑怎么样发展呢？我们看每年，我们造了多少房子，在左边，我们把这些房子划分成独住的房子，和合住房子的比例。我们看到每年都达到200万房子的数量。   
    然后这是美国在2014年里面看到最低水平，右边是近期数字，我们看到有一个比较平缓的增长，但是不是非常快。还没有达到我们之前的水平。那我们对于这个住房需求，就是基于这个家庭的情况，也就是说，住在这些房子里面的住房单位，我们看到每年，美国增加的家庭数量，我们可以看到，每年会增加140万家庭，这就代表这些家庭会需要多少套的房子，他们不一定是要住在新房子里面，但是有一些人会把自己的老房子卖掉，然后搬到新的房子里面，这样的话，让这个原来的房主，能卖到自己的旧房子，买一个新房子。这个新家庭的组成，是会影响到这些房子的需求，现在的话，我们这个家庭组成在最近这几季度是比较高的。   
    那我们现在的话，家庭组成每年是有140万，这样就代表他们有更多家庭组成，在市场上对房子需求也有更多。我们国家的人口也有可能会有更多的人组成家庭。那我们看到，这个横轴是年龄，纵轴是人口数量。那我们这个增长最快就是婴儿潮，也就是在1959到1964年，就是在二战出生的婴儿潮的人，这也是为什么70、80年代，我们住房有大大增长，我们现在人口减少了，我们现在有迁徙一代的人，他们数量比婴儿潮一代还要多。这个黄色箭头就代表这些年轻人搬出去自住的比例，所以现在有很多的高收入的人口，都需要买一个房子，所以说我们将会看到，对于我们这个住房建筑，会有非常常见的增长，是因为我们人口。   
   当我们也有一些软肋，在我们快速发展的时候，也有一些担忧，非常有意思的是，我之前在中国的讲者演讲里面，也看到同样的担忧，我们的解决办法也是很相似。我们看到美国的建筑商，他们主要的担忧是劳动力的缺乏，现在没有很多人愿意做建筑行业，主要就是因为薪水的问题，这张图就是代表这些住房建筑商，平均的工资水平，我们看到从90年代的时候，建筑行业工人工资比大部分的工资高，比一般的人高40%，如果是和电工，和水管工来说，他们一般工资甚至更高。这种相对优势已经逐渐消失了。所以说不幸的是，我必须要向我们这些建筑行业的朋友们，我想希望这些建筑行业的朋友提高薪水，这样才可以推动发展。   
    还有另外一个问题，也是美国亚裔协会的朋友担忧，美国的住房销售和库存，美国住房库存非常多，还有现有房屋进行销售，还有新房购买者，也是老房子的卖主。我们现在有两个事情，在左边，就是我们现有新房销售趋势，那我们看到新房的销售比这个现有房屋销售多得多。对于一个潜在的住房的业主，他们要卖房子的话，他们就是要找那些已经有这些房子的人。   
    在右边我们可以看到库存的情况，刚才也有听说，对于这些现有房屋的趋势，用绿色表示，当然这是季节性变化，总体还是有上升。销售这个节奏，新房是蓝色的，现有房屋是红色的，我们看到新房销售比现有房屋销售快得多买卖方都是现有房屋的人，右边是库存的水平，我们看到现有房屋的话，是比较季节性的，没有很大增长。但是新房库存是一直增长。因为他们没有很大需求。但是他也是局限于这个新房的销售和新房的建造。   
    最后，我们还有一个人口上的问题，会影响我们的住房业主，现在的话，有更多的年轻人，都会选择跟父母同住，有时候不止是父母的原因，或者是年轻的原因，他们都希望更加独立，但是我们发现更多的青壮年跟父母同住，在过去10年这个比例大大上升，因为有一些年轻人要自己赚钱，独住压力越来越大。我们在右边看到，也就是结婚，这是超过了我的预期的，但是这是事实。也就是他们结婚，有可能他们自己买房子，如果他们不结婚，就不一定买房子。我想问一下我美国的同行，结婚和不结婚的比例，是否有更高的关系。我们现有房屋成交比例，也是放缓了建造的需求。我们在过去一年，看到这个水平都不是很高，对于未来，又是什么样的情况呢？
    我们预计是比较快的增长，还是比较缓慢增长？我们今年经济增长非常缓慢，我们看到有一些速度的增长，我们有看到中国也有经济的减缓，因为我们在一定程度上，也是依赖你们的需求，如果你们增长快，我们也会增长快，世界其他地方也增长快。在抵押贷款利益上也是基本持平。我们看到贷款利率基本上持平。但是我不觉得这个利率会上升非常快，我们根据前面一页，如果我们经济增长比较温和，我们利率增长也是比较温和，这也代表说我们可能将会建造更都的独立的房屋，我们在美国也有这样的趋势。如果跟过去的情况比较，我们没有达到之前的情况。我们在2000年初的时候，我们也非常高速的独立屋的开工，我们现在在逐渐上升，但是跟之前顶峰有非常大的差距。我们现在基本上达到原来的水平，我们现在已经在快速的恢复。   
    其中有一部分是租户也是推动这样的需求增长。我们对于租赁住宅市场相对比较健康。今天我想说的是，我们可以回到租赁住宅的市场，帮助我们提升需求，在美国是这样的情况。我们要考虑所有经济的因素。另外我们在住宅装修上面，也有稳步的提升，他们不是重新买一个新房子，而是重新装修，改变住宅的环境。非常感谢今天有这样的机会跟大家进行演讲，谢谢！