[川财证券]预期改善叠加“三低”效应助力地产股反弹

??事件

??1月16日房地产板块上涨 5.32%，涨幅在 28 个行业板块中位居首位。招商蛇口、空港股份、中南建设、泰禾集团、绿地控股和荣盛发展涨停， 31 只股票涨幅超过 5%。

??点评

??政策预期改善叠加“ 三低” 效应助力地产股反弹。 近期天津、青岛、南京等多个二线城市放松落户门槛， 一方面是为了争抢人才，保证区域发展的人才储备；另一方面，落户门槛下降，实现人口导入，地方政府有意通过扩大潜在购房人群带动住房销量。 在经历了一年多“限售、限购、限价”的严调控后，无论是中央财政收入，还是地方财政收入都出现较大的压力。 2017 年 11月中央财政收入和地方本级财政收入同比增速出现明显下降， 表明中央和地方政府财政压力加大。其中地方政府承受的压力更大，以南京为例， 2017 年11 月南京一般公共财政预算收入同比下降 10.0%，较前值 15.7%，下降了25.7%， 房地产交易额的大幅下降造成了地方财政收入的明显下降，后续政策仍有边际宽松的空间。 此外， 2017 年地产股一直处在低涨幅、低估值、低配置的“三低” 环境中， 市场对于地产股预期改善后，资金涌入追买一定程度上放大了地产股的波动

??龙头房企仍值得关注。 从城市能级布局角度来看，扎根一、二线城市的房企以保利、万科、金地这样的行业龙头为主，一线城市维持严调控的背景下，二线城市销量回暖对于龙头房企的带动作用显著。 2012 年以来房地产行业集中度不断提升，而 2017 年市占率提升速度明显加快。克而瑞数据显示 TOP10 房企集中度达 24.1%， TOP30 房企集中度近 40%， TOP100 房企集中度达 55.5%。从集中度变化的情况来看，2017年同比变化比 2016年同比增幅明显，其中 TOP100集中度增幅达 10.7 个百分点，变化最大；而 2016 年仅增长 4.8 个百分点。这表明， 行业份额集中性更强，更向大型品牌房企靠拢。在此背景下，行业龙头的三大优势凸显，即高门槛下的拿地优势、渠道收紧背景下多元化融资优势和高品牌溢价优势，龙头房企价值重估仍值得关注，相关标的为保利地产、万科A、新城控股和金地集团。

??风险提示： 国内经济持续走弱；国内房贷政策继续收紧。