禹洲地产的千亿生长术：区域深耕，转型都市圈运营商

??上海浦东金港路299号禹洲广场25楼，站在禹洲地产（下称“禹洲”）总部办公室落地窗前，汇聚了浦东金桥板块浓郁商业气息的高楼尽收眼底。这是禹洲最早进入上海的区域。禹洲创始人、主席兼执行董事林龙安把总部从厦门安置到这，就是希望能抓住风云变幻的时代脉络，再创发展。

??2017年，禹洲地产正式吹响了千亿元的号角。到2020年，这家今年前十月实现合约销售金额324亿元的公司，要向1200亿元销售规模发起冲击。

??11月15日，禹洲一众高管再度向外界披露公司千亿元战略的最新进展。

??可喜的是，禹洲的千亿底牌逐渐清晰：此前的全国化征程已经进入实质性收获阶段，五大城市群布局已经打好了根基，接下来是区域深耕上的延展；发展的重心将是朝着都市圈运营商的转变，在这一蝶变过程中，核心的逻辑是“珍惜土地资源通过运营提升单位产出”；当然，较低的负债率、较高的派息率等不错的财务表现为公司在稳健地运营上、融资上、争取投资者信心上等方面巩固基础。

??区域深耕

??谁能想象，在此之前禹洲只是一家在福建发展的区域性房企。而现在，其资产迅速膨胀，变身为横跨35个城市，手握86个项目，聚焦长三角城市群、海西城市群、大粤湾城市群、长江中游城市群、京津冀城市群和中原城市群的公司。

??可以看到的是，在禹洲全国化发展战略过程中，公司销售额在持续增长。从2013年公司销售破百亿到今年上调目标至400亿元，短短不过4年时间。在未来四年里，公司希望能保持年均复合增长率50%以上。

??这并不足够，按照蔡明辉的介绍，禹洲要做的是“区域深耕的先行者”。按照时代周报记者了解，禹洲给出的内部准则也以细化，分别是：业务集中在经济活力强劲的城市；争做各个城市的TOP10；对项目进行合理的定价。

??“禹洲的模式追寻的是从投资、运营升值、建设、价格提升到交付的路径，而并非常规的投资、建设、销售、交付的链条。”蔡明辉当天总结表示。

??践行区域深耕，禹洲收获了市场地位。在新进的城市南京，禹洲用了不到两年的时间跻身南京房企销售榜单前十；在厦门，禹洲勇夺今年上半年厦门房企成交面积和成交金额“双冠王”，市占率达11%；至于集团新总部上海，仅今年上半年，禹洲上海即贡献了逾29亿元合约销售，根据克而瑞资料显示，位居上海房企权益销售金额前列。

??既然已经将做都市运营商作为自己未来再次雄起的良机，有预见性的土地储备对于禹洲来说，是头等大事。

??长三角，是禹洲2016年重点关注，乃至战略转移指向的区域。截至今年10月30日，长三角区域占1067万平方米总土地储备的54%，战略地位不言而喻。

??长三角是禹洲生长的好地方。在公司今年前十月的合约销售额中占据了58%。近期，禹洲已经进入了浙江舟山、福建漳州、山东青岛，另据时代周报记者了解，接下来公司会在苏州姑苏区以及园区拓展优质土地。

??不过，城市的布局深耕只是一个方面，接下来，公司将逐步增加包括酒店、商场及写字楼在内的多元化商业物业组合，围绕地产开发主营业务，向经营、服务和金融等产业链上下游方向延伸，完成由住宅开发商向城市运营商的转变。

??三级管控架构

??步调起得高，但是想在千亿军团中谋得一席并挖掘长期价值，如何进一步提升自我必不可少。公司架构如何调整来适应新环境，是一方面。

??按照禹洲管理层当天的披露，公司已经将原先的两级管控架构改变为“总部-区域公司-城市公司”的三级管控。

??集团总部下设环渤海、华东、华中、华南和海西五大区域公司，各区域公司下设城市公司。蔡明辉认为，这样的架构，实现了在管理上提升、在运营上提速，在资源整合上，达到更高更快更强，能适应快速发展的需要。

??同步配备的是一个高效的投资团队。概括来说，内部组建了“1+6+N”的投资团队，1为集团总部资深投资管理团队，6代表长三角、海西、大湾区、华中和京津冀五大区域投资扩展团队和一个收并购团队，N则为每个城市公司组建的投资支持团队。

??在具体的操作上，集团设立投委会进行运筹帷幄，下面管辖集团总部投资管理团队，五大区域投资扩展团队和收并购团队对总部汇报，同时，城市公司投资支持团队提供支持。

??在这样的架构下，禹洲能快速进行投资决策，实现项目的快速反应：拿地24小时之后就能召开项目的准备会议，7-10天内完成投资事宜，刚需项目能快速进入开盘和现金流为正。当然，这样的管控架构也在成本控制和产品品质上做管控。

??避开招拍挂市场拿地的锋芒，禹洲已经在并购的战场开拓了新的土地储备。7月，禹洲通过收购华南的惠州地块，目前，华南区域公司已经成立，按照蔡明辉对时代周报记者的回应表示，接下来也将加大在珠三角大湾区的投资。

??截至今年年中，禹洲通过公开招拍挂和并购方式共获得了10个地块。公司管理层当天亦表示，未来公司会积极参与地块出让或合作开发，对于具备一定体量和规模效益的住宅项目进行收并购，做到公开市场、二手市场各占一半的拓展储备。

??“规模不是目的，我们也追求能实现更多利润。”蔡明辉当天表示，规模之外，项目品质、融资能力、分红能力也是禹洲的核心关注点。

??值得一提的是，对比当下千亿元规模房企额融资成本，禹洲是较低的一家，按照年中报显示，目前加权平均融资成本5.99%。此外，禹洲的财务表现堪称良好，毛利约为23.9亿元，较2016年同期上升77.51%，净负债比率为72.61%。

??良好的销售规模、盈利和土地储备之间的平衡，是评级机构给予增持的最佳理由，而更好的评级也意味着低息的融资成本。8月底，标普给出了公司上调的评级并展望为“稳定”。