负债高企业绩承压 长三角房企密集抛售资产谋自救

??在政策调控不断加强的当下，房企卖股、卖项目的行为不在少数。据不完全统计，仅2017年11月份，就有11家房企密集抛售资产，出售标的总金额达560亿元。

??《中国经营报》记者在采访中了解到，一方面，上述被出售标的多处于亏损或高负债状态，企业剥离不良资产便于更好地调整结构；另一方面，近年来房企负债飙升、融资渠道收紧使得部分中小房企被迫退出，行业集中度增加。

??数据显示，截至2017年第三季度，A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元，同比增加14038亿元，同比增长幅度达23.21%。

??多位业内人士在接受记者采访时表示，房企战略调整动作加大，背后说明企业对于当前市场发展环境尤其是盈利收窄的形势下开始有不同的反应。这其中有一部分房企拿地节奏很快，对于地产业务依然看好。有的房企则借势“互联网+”进行主动调整。地产主业发展不利的房企则表现为被动式的调整，这样的调整其关键不在于规模，而在于资金链的安全，这也是行业调整的趋势。

??资金承压负债飙升

??中信建投证券一份研究报告指出，2017年以来，行业整体资金面较为紧张。前三季度整体房企的净负债率达100%，较2016年上升约24个百分点，房企经营性现金流净额在前三季度由正转负，体现在行业下行周期中，房企经营现金流状况已经开始出现压力。

??具体到华东房企来看，数据显示，2017年光明房地产集团股份有限公司（600708.SH，以下简称“光明地产”）第三季度报告期内负债总额达到414亿元，其中流动负债276.62亿元，占比66.82%。报告期内取得借款收到的现金165.06亿元，偿还债务支付的现金152.19亿元，在发展过程中，光明地产处在一个“借新还旧”的模式中。

??此外，截至2017年上半年，景瑞控股有限公司（01862.HK，以下简称“景瑞控股”）总资产为393.6亿元，总负债为356.82亿元，资产负债率达90.66%，2016年同期为88.02%。2017年上半年公司净债务与调整后资本比率为198%。

??对于公司业绩及未来发展相关问题，记者先后多次致电致函景瑞控股方面，截至发稿，未获回复。

??此外，禹洲地产2017年上半年资产负债率已达85.31%，同比上升1.47个百分点。保利地产2015年~2017年的净负债率在85%上下。中海地产净负债率由2016年末的4.77%升至2017年上半年末的16.1%。

??负债增加的同时，房企融资渠道也在不断收紧。克而瑞研究报告显示，2017年前11个月108家房企融资总额为10014亿元，同比下降4%，占2016年融资总量的90%，预计全年融资总额相较于2016年持平或有小幅下滑。2017年全年房企融资总量并未出现明显下滑，究其原因，主要是部分龙头企业融资力度较大所致，其余超半数企业融资总量较于2016年出现大幅下降，在融资环境日益收紧的情况下，中小房企面临的压力更加明显。

??此外，随着我国信贷环境的进一步收紧，公司债门槛升高，房企们陆续开始在海外寻找融资机会。克而瑞数据显示，2017年1月~11月，房企境外融资规模达到2553亿元，占融资总额的25%，较2016年全年上升11个百分点，境外融资重新成为了房企的重要融资手段。

??中原地产高级分析师张大伟分析表示，2017年房企的融资难度比2016年要难很多，但并不是历史最高点，“2016年政策相对宽松，当时房企融了很多中长周期且成本相对较低的资金。如果和2011年、2014年相比，现在没有当时困难”。

??剥离不良资产“输血”

??近日，绿城中国控股有限公司（03900.HK，以下简称“绿城中国”）发布公告称，绿城房地产同意收购而绿城控股同意出售足球俱乐部50%股权，收购事项的总代价为3.31亿元，其中2.87亿元以绿城房地产向绿城控股转让代价权益（即杭州玫瑰园全部股权）偿付。

??根据公告透露的信息，杭州玫瑰园酒店综合资产净值仅约为1.74亿元。2015年及2016年报告期内，杭州玫瑰园酒店税后净亏损分别为1562万元及1898.3万元。

??绿城中国执行董事、行政总裁曹舟南此前曾公开表示，酒店和商业类持有型物业本身的经营能力很难覆盖基本的财务费用，持有型物业比例过多正带给绿城中国极大负担。因此，未来绿城中国在条件合适的情况下会逐步出售部分持有物业。

??绿城中国相关负责人告诉记者，此次重大资产处置属于正常现象，跟集团业务的主营范围有关，“我们有专门的资产管理集团对酒店等进行统一管理，这次只是资产置换，并不是要处置酒店的信号”。

??2017年11月，银亿房地产股份有限公司（000981.SZ，以下简称“银亿股份”）发布公告，拟逾2.4亿元转让两地产公司股权。2017年10月27日，南国置业股份有限公司（002305.SZ，以下简称“南国置业”）以2.51亿元转让全资子公司南京（楼盘）泛悦100%股权及债权。2017年10月24日，荣盛房地产发展股份有限公司以8.78亿元的对价转让其持有的惠州（楼盘）市美盛源置业100%股权。

??2017年9月，景瑞控股公告称，公司间接全资附属公司杭州景骁投资管理有限公司作为卖方，与阳光城旗下杭州腾顺房地产开发有限公司订立出售协议。2017年8月，景瑞控股以7.09亿元出售宁波鄞州住宅项目49%权益。

??此外，日前，建发股份控股子公司拟转让上海新湾景置业有限公司100%股权及债权。招商蛇口拟1.6亿元出售镇江南山产业园60%股权及1.36亿元债权。中海地产出售北京世纪顺龙房地产100%股权及债权。建发地产出售上海新湾景置业100%股权和3.19亿元债权。

??新城控股高级副总裁欧阳捷在接受采访时表示，当下房企频繁出售资产，一方面在于降低负债。另一方面，中小企业抛售商业类的资产较多，最主要的原因是经营不善而致不断亏损。“未来这种现象会变成趋势。所有客户资源、金融资源都在向大房企集中，激烈竞争下中小房企退出更多是无奈之举。”

??多元拓路谋破局

??除了抛售不符合公司发展的资产，记者在采访中了解到，近年来，不少企业主动选择拓展多元化发展战略。

??对于2017年9月起便不断抛售项目子公司，一个半月内四度“卖子”，光明地产相关负责人日前在接受本报记者采访时表示：“公司依托国资背景，协同优质资源，加大土储力度，同时探索多元投资，突破盈利瓶颈，坚定推进深化转型，全面加快产业模式多元化的发展步伐，着力实施产业结构的优化与升级。”

??除了光明地产，2015年初，苏宁环球股份有限公司（000718.SZ，以下简称“苏宁环球”）正式确定了“大文体、大健康、大金融”三大转型发展方向。日前，苏宁环球相关负责人在接受记者采访时表示，在文体方面，公司参投了《破风》《八方传奇》《皮影》《生逢灿烂的日子》等多部影视剧。在健康领域，公司依托合资公司平台，助力医美产业。

??“公司房地产业务目前仍在稳健发展，公司土地储备仍有数百万方，并且约70%集中在南京地区，充足的变现能力为公司的多元化发展建构强力支持。”苏宁环球方面表示。

??此外，在提出转型3年多的时间里，莱茵达体育发展股份有限公司（000558.SZ，以下简称“莱茵体育”）也多次通过抛售地产业务获取资金以加大体育行业投资。2017年8月，莱茵体育公告称，拟对位于杭州、南通的54处闲置房产（商业物业）按市场价出售，拟售价合计2.08亿元，总面积为7710.47平方米。

??不过，从目前发展来看，莱茵体育转型路仍处在投资布局阶段。莱茵体育2017年三季度报显示，报告期内，公司实现营业收入12.28亿元，同比下降34.41%；净利润1323.16万元，同比下降36.94%。

??“国家体育产业发展都处在初级阶段，我们相信未来会有较好的营收，但现在肯定是投资重于回收。”莱茵体育相关负责人日前在接受记者采访时表示，公司很多体育综合体项目并不纯粹用自有资金进行布局，而是联合市场上一批有兴趣的合作伙伴一起打造，“莱茵做的是一个平台型战略”。

??易居研究院智库中心研究总监严跃进提醒，从实际情况看，目前很多企业也在大消费和大健康方面布局，这会对莱茵体育形成一定的冲击，具备较好的融资以及和地方政府积极合作体育项目十分关键。

??特约撰稿毛中楠对本文亦有贡献