房地产行业的发展要服务于经济转型和发展

周业安2018-01-22 15:08:02来源:中国经营报

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??如何稳经济、保增长是当前众多地方政府所密切关心的难题。按照以往的经验,搞活房地产行业几乎是许多地方政府的首选。近期,又有些地方传出了被认为是放松房地产调控的信息,这不禁让人有点担心。

??房地产行业不仅可以直接刺激总需求,而且还通过其乘数效应,带动众多下游企业的发展。一个地方房地产市场活了,可能整个经济都活了。所以地方政府特别见不得房地产行业停滞不前。问题在于,房地产市场如果开始活跃,房价就可能控不住,而房价的泡沫一旦吹起来,就会给整个金融系统带来巨大的风险。实际上房地产行业是一柄双刃剑,既可能带动当地的经济增长,也可能触发宏观的经济金融风险,这就需要有一个谨慎的权衡。一些地方在积极放松房地产行业管制的时候,还是得多一点全局意识较好。

??要把控好房地产行业的未来发展脉络,需要澄清两个关键问题。第一,房地产行业是否比别的产业更重要?乍看起来是。房地产行业每增长一个百分点,通过带动众多下游行业的发展,总体上就可能对当地经济做出可观的贡献,这可能是普通的行业所比不上的。但同时也应该看到,经过改革开放三十余年,房地产行业已经面临了实质性的变化,在改革初期,住房需求远大于住房供给,房地产行业享受着改革的红利,可以迅速做大做强,从而快速拉动整个下游产业的发展,这是房地产行业对宏观经济有巨大影响的根本原因。但随着三十余年的发展,大多数地方住房需求缺口都缩小到和人口增速匹配的水平,只有少数虹吸效应较大的城市还表现出较大的需求缺口,这意味着目前房地产市场的需求实际上主要是投机需求在主导。

??同时,当下游产业快速发展,并逐步演变成稳定的寡头市场时,房地产行业的乘数效应也趋于收敛,不再有过去那种巨大的显著的实际产出效应。房地产市场萎缩的负产出效应会大,但正产出效应也在大幅度减小,从而导致房地产行业对未来经济增长的作用正在衰减。实际上一些研究已经发现,从长时段数据看,房地产行业的产出效应并没有一些人宣称的那么显著,和其他一些支柱产业相比,房地产行业的作用未必就更突出。

??第二,地方有松绑房地产行业的冲动,一方面是地方政府需要借助其防止当地的GDP水平与增速持续下滑,另一方面则与地方政府依赖土地财政有关。地方财政支出在很多方面呈现出刚性特征,试图要求地方政府减少财政支出恐怕是很难的事情。但2008年开始的全球经济衰退导致我国传统的制造业受到很大的负向冲击,我国经济开始走上转型升级之路,转型过程必然意味着出现短期阵痛,传统行业的衰落会给地方带来经济增速的持续下滑,这又进一步导致财政收入增速的下滑。通过产业转型和升级来提高收入是一个长期的过程,而且这个过程充满不确定性,这就迫使地方强烈依赖土地财政收入。经济越不景气,地方对土地财政收入的依赖度就越高。而地方要想获得持续稳定的土地财政收入,就必须把房地产行业当作支柱产业来对待,从而无论中央政府如何三令五申要求严控房地产行业,一些地方依然在极力找机会给房地产行业松绑。

??土地财政这个结不解,房价泡沫就难以得到有效控制。当房地产市场上投机需求主导房价时,房价波动所带来的全局经济和金融风险会更大,从而对未来宏观经济可持续的健康的发展更加不利。更何况房价上涨过快还会加剧普通家庭的债务负担,恶化普通家庭的资产结构,从而加剧普通家庭的金融风险,抑制其正常的消费支出,这对未来的经济转型更加不利。实际上,当近些年房地产行业的产出效应不再像过去那么明显时,经济增长对房地产行业的依赖程度实际上在悄悄下降。特别是对地方来说,当房地产行业的各个下游行业寡头化,整个房地产行业的复苏并不能惠及许多特定区域的经济增长,指望房地产拉动当地经济,恐怕会在未来成为一句空话。对一个地方来说,真正能惠及当地经济增长的是直接在当地创造产出和就业的产业,许多传统产业恰恰比房地产行业更有优势。一些发展追赶速度较快的地区都是因为找到了合适当地的产业,或者通过营商环境的改善以及软实力的提升,成功吸引到了一些有较大的产出效应的企业扎根,这些行业要么属于升级版的传统制造业,要么属于高新技术产业,这些行业看似没有房地产行业那样具有庞大的下游产业群,但其对当地经济所带来的改变则是实打实的。

??我国经济要实现平稳转型,走向高质量发展之路,就必须摆脱对房地产行业的依赖,更多地激励传统制造业转型和升级,并大力发展高新技术产业,通过技术进步来获取高附加值,这不仅可以解决当地财政充盈难题,而且还可以提高当地的人力资本水平,优化当地的劳动力结构,从而获得可观的人力资本红利。这种溢出效应远比房地产行业的溢出效应更大、更持久。当然,这也意味着一些地方短期内可能会面临经济下滑的阵痛。问题在于,土地财政是否是唯一的破解之道?其实不然,经过2008年危机,许多经济体都已经认识到,通过合理的财政整顿同样也可以获得产出效应,并非只有财政扩张一条道。也就是说,通过适度减少财政支出,优化财政支出结构,同样可以改进当地资源配置效率,这才是可持续增长的根本。从全局来看,让房地产行业在受控的前提下的有序发展才是最佳的选择。

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  • 从国家海洋局了解到,2013年以来,全国围填海总量下降趋势明显。数据显示,2013年全国填海面积达到15413公顷,随后逐年下降,年均下降22%。2017年填海面积5779公顷,比2013年降低63%。
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  • 土地市场的变化反映了未来市场走势。
  • 土地市场开年似有局部升温之势。近日,杭州、成都、苏州等热点城市土地拍卖市场频现高溢价地块,溢价率普遍在40%以上,有的甚至高达70%,而中铁建1月初在苏州摘得的宅地,更以4.3万元/平方米的楼板价刷新了当地纪录,较苏州去年的最高楼板价高出近五成。
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  • 昨天上午,国家海洋局举行围填海情况新闻发布会。国家海洋局副局长林山青表示,结合督察整改工作,国家海洋局将采取“史上最严围填海管控措施”,禁止通过围填海进行商业地产开发,同时在渤海海域全面禁止围填海。
  • 北京进一步引导和鼓励全社会支持参与住房保障工作,拓宽保障房筹集渠道,多主体供给。其中,鼓励国有企业利用自有用地建设保障房,加大政策支持力度,目前已建设约12万套。
  • ?此次国土资源部提出政府不再垄断住房供地,一旦取得实质性突破,房地产市场将迎来新的拐点,不可思议的高房价时代或许真能终结。
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  • 国土资源部部长姜大明在1月15日表示,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。
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  • 十八大以来我国金融改革发展取得重大成就,金融业保持快速发展,中国金融业增加值占GDP的比例已高达8.79%,比重超过美国、日本等多数发达国家。
  • 2018年1月18日,国家统计局公布数据显示,2017年全年GDP同比增长6.9%,这是最近7年以来我国经济增速首次回升。
  • 中国人民银行日前发布2017年四季度金融机构贷款投向统计报告。数据显示,截至2017年末,金融机构人民币各项贷款余额120.1万亿元,同比增长12.7%,增速比上年末低0.8个百分点;全年增加13.5万亿元,同比多增8782亿元。
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  • 1月18日,央行开展800亿元7天、700亿元14天和100亿元63天期逆回购操作,对冲当日700亿元逆回购到期后,净投放资金900亿元,为连续第六日净投放。
  • 近年来,保险资金以各类债权、股权投资计划等另类投资形式不断加大服务实体经济,地方债务风险成为绕不开的话题。
  • 昨天,央行营管部发布的最新数据显示,2017年,北京市信贷结构进一步优化,住房信贷调控成效明显,房地产贷款增量占各项贷款新增额的比重大幅下降。
  • 随着京城楼市调控“组合拳”持续加码,去年全市个人购房贷款增速明显回落。据央行营管部昨日发布的数据,2017年北京个人购房贷款余额9664.5亿元,同比增长16.5%,增幅比上年同期低25.2个百分点。市场人士预测,随着住房租赁市场不断完善,租房对购房市场将产生不小的分流作用。
  • 2018年1月17日,财政部预算司公布2017年12月地方政府债券发行和债务余额情况,记者注意到,这是财政部首次公开年度地方债细账。
  • 进入2018年第三周,金融监管的“疾风骤雨”依然一刻不停歇。
  • 据韩国《亚洲经济》17日报道,韩国住宅金融公社住宅金融研究院当天发布了以家庭收入、财产进行比较,测定能否具备租赁房屋能力的“房屋可租赁指数”。
  • 眼下,中国没有像以往那样给经济发展定出具体的经济增长的目标,而是把重点放在了提高发展的质量和可持续性上面。
  • 美国房地产数据库Zillow一份最新报告显示,2017年美国约有4300万租房者,他们在租房上花费4856亿美元,比去年增加49亿美元,创历史纪录。去年,租房者的平均家庭支出接近11300美元,纽约和洛杉矶的租金最高。
  • 德国一个非政府组织10日公布的调查报告显示,超过四分之三的德国受访者对过高的房租表示担心。
  • 1月11日电 澳洲新快网刊发文章称,近日,一份调查研究显示,澳大利亚新州的房东及物业,经常以支付清理费为由,克扣租户的押金,总体克扣的金额或达到上亿澳元。
  • 北京时间5日凌晨,抵押贷款提供商全美互惠保险公司(Nationwide)周四表示,2017年伦敦的房地产平均价格下跌,标志着伦敦房地产价格出现2009年以来的首次年度下降。
  • 从2007年的美国次贷危机爆发至今,已经十周年。早在今年一季度,美国平均地产价格就已接近危机前的水平。各大机构预计,即使是在持续加息的环境下,紧俏的库存仍将令2018年的美国楼市将再创新高。
  • 美国《世界日报》刊文称,“他们买得起房子,但他们不想。”这是越来越多年纪大、较富裕的美国人的想法,他们正从郊区的大间房屋,转向高级租屋。这样的趋势,改变了美国的租屋市场,市面出现越来越多的高级公寓和独立房屋,却只有一些新的租屋单位是中低收入住户可负担。
  • 随着互联网时代的到来,人们的生活和生产技术水平不断提高,在人工智能技术的引领下,智慧生活已经开始由想象变成现实。
  • 2017年,可谓是人工智能兴起的一年,各个品牌都在推广自己的智能产品,竞争相当激烈。智能语音涉及的智能电视,智能音响;AI技术涉及的智能机器人,无人汽车;AR、VR涉及的虚拟现实、实景应用,都将人工智能推向顶峰。
  • 2017年,家具行业的市场格局和经营发生巨大变化,而政府采购业也在努力探索新的发展之路。2017年,政府采购信息报/网与相关机构联合主办了三场沟通会,采购各方能够一起畅谈,解决困惑,促进发展;87号令对提供家具样品提出了具体要求;家具采购市场格局发生变化……本期,我们将为您盘点2017年家具采购大事件,以飨读者。
  • 一元复始,万象更新;红色之地,绿色起点。
  • 1月17日,红星美凯龙家居集团股份有限公司正式登陆A股(股票简称:美凯龙;股票代码:601828),成为中国家居零售A+H第一股。从借600元创业到坐拥900亿元总资产,赚了超1亿倍,车建新和他创立的红星美凯龙已成为改革开放40年的商业样本。
  • 1月17日上午9点30分,随着上海证券交易所锣声一响,中国家居零售巨头红星美凯龙成功登陆A股,并成为中国家居零售行业A+H第一股。本次也是2017年1月1日以来民营企业A股IPO融资额第一大。
  • 1月17日,红星美凯龙家居集团股份有限公司(以下简称“红星美凯龙”)于上海证券交易所主板挂牌上市,宣布正式登陆A股,股票简称:美凯龙,股票代码:601828。
  • 物联网的兴起,AI技术的逐步成熟,智能家居在经历了一段时间的沉淀与积累之后迎来了爆发式发展,智能家居巨大的市场前景已经摆在了行业面前。据权威机构发布的报告,2018年全球智能家居设备和服务市场规模将达到680亿美元。
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