招商蛇口商业地产图谱：规模几何增长，资产证券化趋势加快
蔡颖2017-12-05 14:40:21来源：时代周报
??2017年是招商蛇口重组上市的第二年，也是其业务转型的关键一年。在提出“城市及园区开发与运营商”的定位后，除了房地产开发和销售加码外，招商蛇口在商业地产上也开始发力。
??为了盘活存量资产，打通融资渠道，11月27日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（下称“招商蛇口”）发布公告称，其与太盟投资集团（即“PAG”）按1:4的出资比例在开曼群岛设立SUPER ALLIANCE REAL ESTATE PARTNERS L.P.（简称“地产基金”），规模为16亿元。
??与此前万科设立商业地产基金、保利发行租赁住房REITs等的基金模式不同，招商蛇口此次通过与外部机构设立合伙基金，创新了融资模式的同时也实现了商业地产的轻资产运营。
??从最初的成立招商置业公司搭建商业地产运营平台到加快商业拿地步伐、试验地产基金。历时五六年，招商蛇口的商业地产框架渐渐浮现。
??商业版图浮现
??根据房地产咨询公司克而瑞数据显示，今年前11个月，招商蛇口的销售金额是1020.6亿元，提前一个月跻身千亿俱乐部。尽管正式的销售简报尚未披露，但业绩增长的背后在一定程度上离不开商业地产上的布局和发展。
??招商蛇口早于2011年6月成立了招商商置，从组织架构的高度为商业地产的发展提供支持。随着自贸区的成立以及粤港澳大湾区概念的提出，蛇口片区内的商业地产迎来了新的发展契机。招商蛇口副总经理、招商商置总经理、深圳招商美伦酒店管理有限公司董事长赵军也表示要借机做大粤港澳大湾区内的商业地产。
??为了匹配大湾区内商业地产的发展目标，招商蛇口加速获取土地储备，今年年初招商同华侨城第五次合作，以59.8亿元拿下龙华新区商业地块。
??在2016年8月招商蛇口和华侨城联合体以310亿元的总价拍得深圳新会展中心(一期)配套商业用地，总建筑面积154.33万平方米。按照规划，完成全部建设后，室内展厅面积可达50万平方米，超过全球现有展馆，成为“全球最大”。预计2018年9月完工投入使用。
??除了粤港澳大湾区之外，招商蛇口还将商业地产的布局范围延伸至长三角地区，发展规模呈现几何增长趋势。
??11月23日，招商蛇口上海外滩战略发布会上宣布除了发展社区、园区、邮轮三大核心业务之外，招商蛇口在商业开发与运营方面也将有大动作。
??据悉，华东区域已开发上海森兰汇港、上海花园城、上海国际邮轮港临江商业商务中心、宁波1872·花园坊，南京马群花园城、杭州花园城等11个商业项目。未来将继续主动布局商业综合体的开发与运营。
??招商蛇口已经拥有可观的商业地产储备。根据2016年年报显示，招商蛇口拥有可出租面积239.11万平方米的投资性物业，包含公寓、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等多种业态，其中写字楼体量最大，可出租面积45.38万平方米，累计已出租面积440.26万平方米，出租收入6.11亿元。经过2017年的布局，招商蛇口的商业地产规模还将持续扩张。
??对于未来招商蛇口在商业地产方面的布局，招商商置财务总经理、深圳招商商业董事季勇在在11月份观点商业年会上表示，未来的商业地产规模和发展的量级还是比较大，未来三年招商蛇口可能会在15个城市即将出现27个商业项目，总建筑面积可达到240万平方米。
??16亿元的商业地产基金、专业的商业运营管理平台、不断扩大的商业规模，招商蛇口在商业地产上的发展目标和野心也显现：力争打造领先的商业运营平台。
??资产证券化趋势
??大量商业项目入市，需要面对巨大的资金和成本压力。投资回报期长、融资期长、大量资金沉淀等因素成为商业地产面临的发展难题。
??为了拓宽融资渠道，盘活存量资产，房地产行业中各类资产证券化方式相继出现，例如行业龙头企业万科曾在5月份成立了两只商业地产投资基金，用于收购旗下的42个商业项目，加速公司在商业地产领域的投资运作。此次招商蛇口地产也试图以基金模式实现商业地产的轻资产运营。
??根据公告，此次交易总对价约计50亿元。以境外协议转让形式收购招商蛇口持有的上海招商局大厦、上海招商局广场及北京招商局大厦相关的股权，即时安置业有限公司、Vast Joint Limited、Wheaton International Limited的100%股权、香港华商置业（北京）有限公司80%、明源地产（华北）有限公司50%的股权。而根据记者了解，上述三项资产均为招商蛇口在核心城市的核心资产，建筑面积合计约49万平方米。
??在公告中，招商蛇口表示，“地产基金模式是招商蛇口在地产金融和轻资产业务的首创和试点，未来招商蛇口可复制该模式，促进商业办公楼的去化，实现资源的有效循环”。
??其他的自持商业项目也在朝证券化的方向演进。12月1日，招商蛇口首单储架式长租公寓CMBS获深交所审议通过，发行规模60亿元，刷新了长租公寓类资产证券化的最高额度纪录。
??招商蛇口公告显示，此笔CMBS采用储架发行模式，即一次审批、分期发行，第一期发行规模不超过人民币20亿元，期限为18年，其中优先级产品规模19.90亿元，劣后级0.1亿元。
??据悉，招商蛇口拥有大量的自持商业项目。到2020年，其旗下壹栈、壹间、壹棠三大品牌长租公寓的规模也将从目前的1.3万间扩张至10万间。规模的扩张需要匹配多元的资本渠道，此次通过发行CMBS，既能盘活存量资产，又能保留住长租公寓的所有权。
??招商蛇口方面曾在投资者会议上提到，“未来资产证券化是必然趋势”。而招商蛇口总经理许永军透露，目前公司正在推进各大业务板块之间与金融的协同发展，将借助招商局集团金融板块的资源来实现。除此以外，公司已经制定了轻资产模式发展规划，未来尽可能减少自有资金投入。
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