[中泰证券]供给改善致销售反弹，商办低迷拖累投资

??第一,供给边际改善,销售下半年首次反弹

??2017年1-11月全国商品房销售额115481亿元,同比增长12.7%,增速环比扩大0.1个百分点,为今年下半年以来首次反弹,其中11月单月销售额同比增速为13.3%,增幅环比扩大15个百分点;1-11月全国商品房销售面积146568万平米,同比增长7.9%,增速环比收窄0.3个百分点,其中11月单月同比增速为5.3%,增幅环比扩大11.3个百分点。11月销售反弹主要得益于主流城市的供给改善,大会之后的预售证管控适度放松和年底房企规模诉求的催化,导致11月主流城市迎来推盘小高峰,根据中指数据,11月一线4城、二线16城批售上市面积同比增速分别为19%、-14%,环比上月分别扩大13、14个百分点,而从我们跟踪的45城重点城市数据来看,11月成交同比增速为-13.5%,较上月收窄18.6个百分点,亦创下年内最低降幅,印证我们之前年底主流城市成交反弹的判断。我们认为12月推盘规模仍较可观,全年销售面积增速预计在8%左右。

??展望2018年,在流动性仍偏紧、利率上行的背景下,我们预计明年全国销售额为负增长,降幅在6.5%左右,结构上可能呈现一线反弹(基数低叠加供给改善)、二线持平、三线回落(高基数和棚改货币化安置力度减弱)的格局。

??第二,土地购置增速创新高,企业补货意愿仍旧强烈

??2017年1-11月全国房企土地购置面积22158万平,同比增长16.3%,增速环比提高3.4个百分点,其中11月单月同比增速为43.1%,增幅环比扩大24.8个百分点,创14年四季度以来新高。从百城数据来看,一线土地供应继续放量,前11月宅地供应同比增长64%(增幅与上月持平),溢价率环比收缩11.6个百分点至5.4%;二、三线宅地供应有所回落(1-11月宅地供应同比增速较上月分别收窄3.2、6.2个百分点),溢价率环比分别扩大3.8、8.7个百分点。

??2015年以来的去库存已取得显著成效,开发商库存降至历史低位(截至17年三季报,A股上市房企存货占资产比重为55%,处于历史较低水平),在低库存背景下,我们认为企业较高的拿地补货意愿仍将延续到明年上半年,考虑房企明年的资金状况,土地购置2018年全年预计呈现前高后低的格局。

??第三,销售反弹带动新开工回升,商办低迷拖累投资

??2017年1-11月全国商品房新开工面积161679万平,同比增长6.9%,增幅环比扩大1.3个百分点,其中11月单月同比增速达到18.8%,较上月提升23.1个百分点,单月增速亦创2016年四季度以来新高,表明在主流城市成交反弹带动下,房企开工意愿有所提振。但在新开工回升同时,全国开发投资却小幅回落,1-11月全国房地产开发投资100387亿元,同比增长7.5%,增速较上月收窄0.3个百分点,而11月单月投资同比增速为4.6%,增幅较上月收窄1个百分点。从投资的物业结构数据来看,投资回落的主要原因是商办类投资的低迷,11月住宅、商办投资单月增速分别为8%、-2.4%,增速较上月分别扩大1.7、收窄6.5个百分点,从施工面积数据来看,1-11月住宅、商业、办公楼施工面积同比增速分别为3.1%、1.3%、2.6%,增幅分别为较上月扩大0.3、收窄0.2、扩大0.03个百分点。展望2017、2018年,我们预计投资增速分别为7.2%、4.5%。

??第四,到位资金小幅改善,利率继续上行

??2017年1-11月全国房企到位资金139489亿元,同比增长7.7%,增幅较上月扩大0.3个百分点,这主要得益于自筹资金、定金及预收款出现改善,二者1-11月同比增速为2.7%、15%,增速较上月分别扩大1.9、0.2个百分点。但需求端信贷依旧收紧,1-11月个人按揭同比下降1.6%,降幅较上月扩大0.6个百分点。利率方面,根据融360数据,11月全国首套房贷平均利率为5.36%,较上月上升0.06个百分点。

??风险提示事件:流动性加速收紧、三四线成交大幅回落致行业成交失速等。