沪千万级以上豪宅成交低迷 多项目“难产”推迟入市

??豪宅市场是一个城市房价的重要风向标。近日，多家研究机构数据显示，楼市降温大趋势下，豪宅成交亦呈现断崖式下跌。其中占据2017年一线城市单价“10万+”豪宅半壁江山的上海市场，则释放出“量跌价稳”信号。

??连日来，《中国经营报》记者走访沪上多个豪宅项目发现，过去一年，汤臣一品、滨江凯旋门等豪宅项目成交较为低迷，而九龙仓静安壹号、泛海国际住区等则未有新房源入市，其中，九龙仓静安壹号拿地至今已过25年仍未开盘销售。记者就项目开发销售进度等问题致函九龙仓方面，截至发稿未获回应。

??“楼市调控从严、市场持续收紧给豪宅市场带来不小打击，同时，受限价政策影响，部分顶豪新盘无法按预期价格获得预售证入市，尤其是一些前期高价拿地的项目，面临尴尬。”同策研究院首席分析师张宏伟置评称，在成本压力下，部分项目选择延迟入市，另有项目选择“减配”，以求维持利润。购房者方面，随着调控深入，楼市将全面进入调整期，市场观望情绪加重，投资购买意愿降低。

??成交供应双缩水

??中原地产数据显示，2017年上海豪宅（价格最贵，且成交量占全市总量3%以内的项目）供应12.4万平方米，同比减少91.6%，成交31.9万平方米，同比减少69.1%，2017年年底均价为9.4万元/平方米。由此可见，过去一年，上海豪宅供应和成交均走低，价格却居高难下。

??日前，根据媒体报道，上海汤臣一品A栋35楼网签，总价2.05亿元，面积597平方米，单价达34.3万元/平方米，刷新上海高层住宅新房成交纪录。

??作为魔都首屈一指的超级豪宅，汤臣一品开盘至今近13年。近日，记者探访位于浦东陆家嘴商圈滨江大道旁的汤臣一品看到，由两栋40层和两栋44层的超高层豪宅和一座江景会所构成。项目需预约验资之后才可参观。

??根据汤臣集团2017年中期报告，两栋住宅大楼划作销售，而另外两栋住宅大楼则保留作租赁用途。2017年6月30日，A栋及C栋大楼中约有总住宅楼面面积13600平方米可供出售，而B栋及D栋大楼总住宅楼面面积约58400平方米中已租出约64%。

??记者查询上海网上房地产看到，自2006年8月出售房源至今，汤臣一品大厦（汤臣一品备案名）共签约181次，其中，2009~2011年和2015~2017年，年签约量在10套以上，其中最高为2009年，共签约77套，2006~2008年和2012~2014年，汤臣一品每年的签约量均未超过10套，去化较为缓慢。

??针对汤臣一品的销售进展以及企业内地市场布局，记者致函汤臣集团方面，截至发稿未获回应。

??同时，记者走访看到，从陆家嘴核心区域向外延伸，汤臣一品、中粮海景壹号、万科翡翠滨江、绿城黄浦湾、凯旋滨江园等，豪宅竞争硝烟弥漫。其中，2005年6月新鸿基以31.85亿元总价斩获的地王项目，折合楼板价为20178元/平方米。多年后，该项目变身“滨江凯旋门”，成为上海滩的豪宅标杆。

??上海网上房地产信息显示，凯旋滨江园（滨江凯旋门备案名）2012年开盘销售至今，共有住宅195套，目前剩余可售套数仅为2套。近日，记者致电滨江凯旋门售楼处，销售人员表示，无论是户型、均价还是开盘时间，暂无信息对外透露。记者就推盘进度等问题致函新鸿基地产相关负责人，亦未获回应。

??同策研究院数据显示，2017年上海10万元/平方米以上的豪宅共成交1742套、39.25万平方米，与2016年同期相比，成交套数减少16%，成交面积也减少14%。从成交均价来看，2017年上海10万元/平方米以上豪宅，成交均价为11.99万元/平方米，与2016年持平。

??近日，在一名中介的带领下，记者来到位于徐汇区东安路888弄的滨江豪宅尚海湾豪庭。据中介介绍，目前仅剩少量低楼层房源在售，总价在3500万~5000万元左右。同时，在一房一价表前，该中介人士表示，红色为已网签房源，黄色为缴纳意向金但还未网签的房源，无标记的则是在售房源。这一数据与网上房地产基本吻合。

??张宏伟表示，2017年以上海为代表的一线城市豪宅市场“量跌价稳”。从别墅市场看，相比2016年“繁荣”的景象呈现断崖式下跌现象，2017 年上海别墅去化量为97.32万平方米，为2010年以来最低位。

??别墅成交面积首次低于100万平方米水平线下，而供应量也面临大幅缩水，缩减至33.10万平方米，导致别墅供求依然差距巨大，供求比接近1∶2.9。而从成交价格来看，全年均价同比上扬26个百分点至45302元/平方米。

??非传统豪宅区崛起

??采访中，有业界人士提出，上海部分高净值人群，不再青睐于在中环内置业，而是更愿意选择居住在近郊的别墅，相近的总价，拥有更好的居住体验。

??“从成交项目来看，由于市中心供应量有限，土地资源日趋减少，一些非传统豪宅区域的项目已经崛起，逐步分流高端购买力。从项目个案来看，由于政府压制预售证的发放，导致高端市场供应严重不足，一些库存的特殊单位获得高端买家青睐且成交价格较高。同时另有一些项目所剩房源不多，进行尾盘放售。”第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可分析称。

??记者采访中了解到，近年来，近郊别墅项目逐渐走俏。中建大公馆目前仅剩一套面积为421平方米的别墅的样板间，总价在5500万元左右。同时，华侨城十号院销售人员表示，目前所有房源已经售罄，后期再无加推计划，现只有二手房源可售，均价在11万元/平方米左右。

??而在二手豪宅成交方面，根据信义房屋企研室检测数据，2017年上海二手豪宅（交易合同总价1500万元以上的住宅）成交1400多套，较2016年环比下降25%左右。虽然环比下降，但较二手住宅环比下降近57%，表现已经尤为突出。

??据了解，二手豪宅的成交区域也逐渐开始向中、外环偏移。其中内环内占比45%，虽较2016年占比下降2.8%，但仍占据着豪宅市场的半壁江山。成交量在100套以上的热点区域包括浦东、长宁、黄浦、闵行、徐汇五个区域，占到了成交量的近78%，市场分布较为集中。

??而从套均总价和面积来看，二手豪宅正逐渐趋于小型化。2017年上海二手豪宅的套均总价为2322万元，较2016年环比上涨5.5%；套均面积为287平方米，较2016年环比下降13.7%。

??“难产”项目或“坐地生财”

??记者在走访中发现，部分重资产、低周转和高话题度的豪宅项目，正陷入“难产”的尴尬境遇。其中，出让时间早在1993年的九龙仓静安壹号，开发至今已有25年时间。

??1月16日上午，记者来到位于上海市静安区万航渡路398号的九龙仓静安壹号，销售人员介绍，该项目拿地多年，由于种种原因一直没有动工，近几年才进入开发阶段，不过目前仍未开盘。

??对于项目定价和入市时间，销售人员表示，早在2016年，九龙仓静安壹号就想进入市场，但当时报价15万元/平方米，政府未予批准，所以迟迟未能开盘销售。此次预计最快在2018年3月份拿到预售证，届时均价将在13万元/平方米左右，根据不同的楼层、户型，价格会有所浮动。

??而与九龙仓静安花园一样具有“难产”宿命的泛海国际住区，位于黄浦董家渡商圈内，自2002年5月上海董家渡启动旧区改造项目至今，泛海控股对于该地块的开发建设已经长达近16年，此前多次被指囤地生财。

??对此，泛海控股公共事务总监王国林对记者表示：上海董家渡项目属于旧城改造项目，拆迁所涉及问题众多、情况复杂，一直以来公司通过多种途径推进拆迁，并在10号地拆迁结束后，迅速推出了泛海国际住区一期项目，并及时启动了后续地块的拆迁工作，不存在任何所谓“囤地”的情况。

??2015年11月，在拿地13年后，位于上海董家渡10号地块的泛海国际住区一期迎来首次开盘，共计44套房源，累计住宅合同均价83914元/平方米。近日，记者致电泛海国际住区售楼部得知，一期房源早已售罄，即将加推293平方米的大户型。预计开盘时间将在农历新年后，由于目前并未取得预售证，均价尚不明确。

??“公司曾计划于2017年底推出二期项目，但受制于调控政策影响，一直未能推向市场。公司正在积极与主管部门协商，争取尽快拿到预售许可证。”王国林称。

??与此同时，位于董家渡片区的另一项目董家渡金融城，2014年由中民投以地王身份竟得，近日，项目营销负责人告诉记者，该项目当前主要在进行办公楼施工建设，住宅部分还在地下基础阶段，暂无明确的入市时间表。

??走访中，有销售人员表示，2017年由于入市的豪宅项目较少，总体成交呈下滑趋势。且受限价令影响，部分项目难以入市，但由于地段稀缺，部分项目一旦开盘会很快一扫而光。

??同时简可对记者称，据统计，目前已具备预售证资格，但暂未取得预售证的项目超过150个，预计2018年整体市场上市量比2017年有所增加。而另一方面，考虑政策原因和对楼市房价的调控，2018年政府对于预售证的发放管控将会持续，尤其是针对市中心的高端项目，预计市场价格将保持稳定。