第一太平戴维斯林木雄:楼市应按需加大供应

骆轶琪2018-01-17 14:02:43来源:21世纪经济报道

扫描二维码分享

??2017年的全国楼市变换,为房企带来了一次业绩狂欢。在逐渐转冷的市场环境下,2018年的开局迎来以二线为代表的部分城市将调控措施调整为一城多策。

??加之租赁市场的推进,住房供地不再由政府垄断,为整体市场的走势及房企的发展路径带来更多可堪观察探讨的条件。

??近日,第一太平戴维斯华南区董事长林木雄接受21世纪经济报道记者专访时表示,今年楼市不会出现大幅下行趋势,因此对房企而言也并非是关键时刻,但房企在进行融资活动时需相对谨慎。

??他尤其指出,当前一线城市的调控措施中,更多是以“抑制”为主要风向,但潜藏的需求仍旧存在。对于楼市调控的长效性,他建议,应将包括共有产权住房在内的房屋供给,更快落实到更多人口净流入城市中,且需要明确具体的数量目标,测算出是否匹配一定数额的人群,同时维持对投机和过度投资类需求的抑制。

??供应仍需加大

??广州的楼市成交在去年经历了不小幅度的下降。

??第一太平戴维斯研究部统计发现,2017年前11月,广州市住宅市场中,中心城区成交面积同比减少82.3%,市郊区域成交面积同比减少60.2%;10-11月中心城区和市郊区域的成交面积分别同比减少56.3%、52.8%。

??该机构指出,2017年广州楼市总体表现为,初期阶段的调控影响下,开发商推货节奏放缓,预售证下放速度较慢,导致全市可售面积下跌;调控后期,市场观望情绪渐浓,供求两端均下降,出清周期维持平稳;第四季度,受开发商业绩冲刺影响,推货速度有所加快。

??林木雄分析道,当前广州和深圳住宅市场表现为短期内被抑制住了购房需求,这可能会对将来市场发展带来不确定的影响。

??例如深圳,限价等政策令市场中可售房源减少、加之商办产品不能进入销售环节等,令住房市场总体仍处于供不应求状态。

??相比之下,广州由于户口政策长期严格,购房门槛相对高,一定程度也影响到房价一直以来相对平稳健康,此外面积大、供应多的属性令广州楼市总体涨幅表现稳定。但若限价、限售、商办项目调控等政策仍存在,抑制了市场上的刚需和改善客群需求,长期来说也要防止出现深圳类似的情况。

??根本的解决方式应是加速市场供应量。虽然去年开始,包括房地产开发商、酒店运营商等各类主体相继宣布参与长租公寓建设,但林木雄认为,租赁政策短期内对楼市影响不大,因为当前市场上供应的长租公寓数量仍偏少,尤其表现在面向低收入人群的产品类型方面。此外,短时间内,买房这一传统观念仍无法被租房生活方式所替代,“这种买房观念或许会再延续到80后、90后两代人中”。

??他以中国香港和新加坡市场的公共房屋制度举例,香港的住房供应中,当地政府相关部门会参与建设市场一定比例的房屋,分为公屋和居屋,以低价提供给低收入人群分别用于租住或购买,据介绍,过去几乎一半的人群居住在这两类房屋中;在新加坡市场,则有近九成当地居民居住在政府主导建设的公共房屋中,同样一部分用于提供租赁、另一部分用于出售。

??“在国民经济持续稳定发展的前提下,国家在住房政策方面要关注到更多需要被照顾的群体。”林木雄认为,跟医疗、教育一样,在住房方面也需投入更多资源,健全整个社会制度。

??具体而言,应该关注供给侧结构性改革过程中,政府方面的支持力度是否足够大,包括住房资源供应,租赁类住房建设在金融等层面的扶持力度等。

??“核心就是,对未来住房需求是否有所满足的问题。借鉴其他地区和国家的经验,先考虑到低收入困难人群,将来或许可以考虑惠及更多人群。”

??未到关键时刻

??2017年房地产全行业业绩创下新高的背景下,2018年普遍被认为将会是一个销售“小年”。林木雄却认为,当前并非是房企的关键时刻。

??“市场并未到大幅下滑的环境中,房企只要不盲目买地、盲目融资,步步为营就好。”他指出,当前开发商普遍在市场已经占据一定规模,并保有相当的土地储备,当前楼市价格平稳、有支撑的环境下,房企稳妥经营将不是问题,不过会出现利润的表现差异。

??他也补充道,战略方面的管理和产品定位,操作层面降低融资成本、缩短运营流转时间等方面的能力仍要保持,小心可能会出现的危机。“最重要的是,不要乱融资。”

??对于房企越来越明显的马太效应,林木雄指出,通过与多位房企人士沟通,发现小型开发商在接下来的竞争中,更为关键的问题是获取人才,这比融资还要迫切。

??去年以来,房企蜂拥布局的一大市场就是租赁,这却是对资金要求相对高的产品类型。

??随着国家到地方层面接连发文推动,围绕租赁市场的发展开始覆盖从土地到产品再到资产证券化各环节,金融机构、互联网巨头等也相继进入。

??但林木雄指出,在当前市场和政策环境下,房企运营长租公寓前景未卜,公寓运营模式仍在演化过程中。原因在于,国内房地产市场整体并不甚成熟,这表现在开发销售仍占据房企收入来源的更大比重;此外税收、汇率等因素的影响,都导致国内推行严格意义的REITs并未达条件。

??“租赁业务还不能维持企业持久发展。”林木雄分析道,假设以运营长租公寓4%的收益率计算,是否能够覆盖在建设运营过程中产生的利息,是关键问题。

??对于同为持有运营方式为主,且在国内整体仍未形成成熟市场模式的实体零售领域,林木雄指出,以广州市场中多家实体零售延迟开业计划的表现来看,国内总体购物中心供应较充裕,相比过往乐观开店的状态,当前开发商反映出对市场保守的预判、更注意避险。

??“因此运营要更专业化和专注,因为商场是一种长期投资和承诺,经营商场越来越不容易,要做好充分准备。”他表示,从业态来看,餐饮业布局仍活跃,但零售业态已相对谨慎;大品牌对市场仍能带来较高附加值,体验性业态在全世界范围仍十分活跃。

??林木雄发现一种新变化,即经营者对外来品牌的引进已不似以往地盲目乐观,反而国内品牌如电子领域的华为、小米等越来越受关注,汽车国外品牌相比国内品牌的优势也不再明显。

政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
  • 看着持续居高不下的房价,新杭州人吴先生一家还是决定在农历新春来临前,把买房大事搞定。“我们是首套房,希望银行的房贷利率能优惠点。”对于房贷利率,吴先生着实“崩紧了弦”。
  • 1月16日,南京市公布《南京市高层次人才购买商品住房服务工作办法(试行)》(下称《办法》),明确高层次人才购买商品住房须本人购买,且仅限购买一套,所购房源5年内不得转让。这可视为南京1月7日发布的《关于进一步加强人才安居工作的实施意见》的补丁,是对此前人才购房政策的进一步细化和完善,在满足高端人才落户及居住需求的同时,严防借机炒房的漏洞。这对于部分前期楼市热度较高、房价涨幅较大、人才政策过于宽松的城市,或有一定的示范效应。
  • 记者从重庆市国土房管局获悉,为统筹实施住房保障民生实事,未来三年重庆主城区将提供7.5万套公租房配租和使用。
  • 民航局网站日前发布的消息称,1月12日,在长江三角洲地区主要领导座谈会上,民航局与上海市、江苏省、浙江省、安徽省共同签署了《关于共同推进长三角地区民航协同发展 努力打造长三角世界级机场群合作协议》。
  • 1月16日,上海土地市场再度迎来租赁住房用地拍卖,结果,5幅租赁地块均以底价成交。此次拍卖的杨浦区平凉社区03F3-02地块位于上海内环内。成为上海自去年启动出让租赁住房用地以来,首度拍卖位于内环内的租赁住房用地。
  • 地方政府正在加速推进房地产市场“租购并举”制度建设。《经济参考报》记者了解到,仅2018年以来,已经有多个省市公布租赁市场配套细则,天津、青岛等地相继推出“租房落户”政策引进人才。
  • 目前,特色小镇的建设进入“深水区”,如何根据地方特点合理的发展特色小镇,将是摆在每一位小镇建设者面前的课题。
  • 近期,有媒体报道称,兰州市“松绑”住房限购措施,合肥市取消住房限价措施,成都等地借人才落户政策“放松”调控。针对这些情况,兰州、合肥、成都有关部门负责人做出回应和政策解读,称并不是放松调控,限价、限购措施也并未调整,住房城乡建设部有关负责人表示,将坚持房地产调控目标毫不动摇。
  • 闽系房企作为地产圈最近几年的新势力,正在逐步扩张自己的版图和销售规模,上市融资成为大部分追求规模的房企的必经之路。
  •  16日,招商蛇口全天高开高走,翘尾涨停。收于23.93元,上涨10.02%,全天成交23.03亿元,换手率为5.21%。Wind数据显示,主力资金全天净流入2.41亿元。
  • 禹洲地产昨日公告称,已于日前斥资38亿元收购沿海家园旗下7个物业项目,并停牌一日。今日复牌后,禹洲地产股价大涨14%,换手率1.77%,交易总金额3.92亿元。
  • 近日,地产板块异军突起,再次站上风口,昨日板块整体涨幅就达到5.51%,值得关注的是,万科A、招商蛇口、保利地产、新城控股、金地集团等5只个股股价盘中均创出历史新高。分析人士认为,近期地产股飙升的主要逻辑有三,一是,行业集中度持续提升是必然趋势,龙头企业强者恒强,市值骤增。二是,龙头地产公司在投资、融资等方面优势明显,增量资金持续配置。三是,目前板块估值处于仅高于2008年底部的历史第二低位,为板块上涨提供了支撑。今日本文特从市值资金、业绩估值和机构评级等三角度梳理分析地产板块及其龙头股的投资机会,以飨读者。
  • 1月16日,链家地产旗下长租公寓品牌“自如”宣布,获得40亿人民币A轮融资。由华平投资、红杉资本、腾讯3家机构领投,华兴新经济基金、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡资产、新希望等机构跟投。
  • 尽管多数大中型房企2017年业绩飘红,增速惊人,并借此回笼大量经营资金。但调控政策的持续,以及去通道、压非标,银行、证券、保险等房地产融资监管政策频频出台,依然让企业担忧。
  • ??后房地产时代,棚改货币化一直较受关注,棚改龙头北京城建在此前1年半时间已经拿下5个棚改项目,总货值822.65亿元。而近日,公司再添新单后,与集团联手拿下总投资139.59亿元怀柔区城中村棚户区改造项目。目前,北京城建在手棚改项目已达6个,总货值达962.24亿元。
  •  随着近期多地楼市政策的调整,以及国土资源部负责人的最新表态,地产板块表现强劲,领涨沪深两市。以申万分类统计,A股房地产板块1月16日大涨5.32%,涨幅超过第二位的农林牧渔板块逾一倍,年初至今,房地产板块更是大涨17.01%,在各板块中遥遥领先。
  • 国土资源部昨日发布2017年第四季度全国主要城市地价监测报告,数据显示,全国地价总体水平保持温和上行
  • 国土资源部办公厅16日发布《关于开展新一轮土地利用总体规划编制试点工作的通知》。《通知》要求,进一步健全国土空间用途管制制度,创新土地利用总体规划编制和实施体制机制,提出适应高质量发展要求的指标体系、政策体系、标准体系、统计体系等,加快土地供给侧结构性改革,推动土地利用方式转变和质量提升,强化空间治理能力建设。
  • 国家探索宅基地“三权分置”、研究把非房企取得使用权的土地作为住宅用地建设租赁住房的消息,震动了整个房地产业。
  • 开发商高价拿地,再天价售房的传统模式面临重大挑战,城市房地产行业的短期炒房投机现象将受到相应遏制。
  • 我国将逐步改变政府作为居住用地唯一供应者的情况,更好地让全体人民住有所居。同时,将探索农村宅基地集体所有权、农户资格权、宅基地及农房使用权“三权分置”。
  • 国土资源部部长姜大明15日对媒体表示,中国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。政府将不再是居住用地唯一提供者。政府将不再垄断住房供地,这将带来哪些影响?来看专家解读。
  • 1月15日,2018年全国国土资源工作会议在京召开。此次会议主要总结十八大以来国土资源工作,以及部署未来一段时期工作任务。
  • 姜大明表示,要完善农民闲置宅基地和闲置农房政策,探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权,适度放活宅基地和农民房屋使用权。
  • 在新发展形势下,过去那种“圈一片土地、布几个产业、发展一批企业”的传统产业园区发展模式,随着市场需求下降、传统产能过剩、传统产业链基本布局完成等因素影响,已再无生存空间。
  • 十九大报告提出要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,住房租赁市场的大发展箭在弦上。
  • 居住问题一直是民生热点,尤其是历经过去几轮房价上涨后,解决房价过高城市“刚需”人群的住房难题成为施政重点。在推行加强调控、购租并举等政策后,住宅用地供应制度改革,也提上日程。
  • 党的十九大报告提出,要深化金融体制改革,增强金融服务实体经济能力,健全金融监管体系,守住不发生系统性金融风险的底线。银行业资产规模占我国金融资产总量的80%以上,在经济改革与发展中的地位举足轻重。新年伊始,本报记者独家专访了银监会主席郭树清。
  • 晋江地处福建东南沿海,陆域面积649平方公里,海域面积957平米公里,县域经济基本竞争力在全国第五,全国中小城市投资百强县排名第三。
  • 2018年1月11日-12日,由365备用网址2017指导,365备用网址2017人居环境委员会和福建省晋江市住房和城乡建设局共同主办的"第九届中国人居环境高峰论坛"在福建省晋江市隆重召开。
  • 2018年1月11日-12日,由365备用网址2017指导,365备用网址2017人居环境委员会和福建省晋江市住房和城乡建设局共同主办的"第九届中国人居环境高峰论坛"在福建省晋江市隆重召开。
  • 2018年1月11日-12日,由365备用网址2017指导,365备用网址2017人居环境委员会和福建省晋江市住房和城乡建设局共同主办的"第九届中国人居环境高峰论坛"在福建省晋江市隆重召开。
  • 随着有关“现金贷”业务监管政策的不断趋严,平台融资渠道遭全面封堵。此前一路狂飙的网络小贷ABS(资产证券化)产品发行规模骤降,Wind最新数据显示,2017年12月仅有6笔小额贷款ABS发行,规模仅为55.47亿元,较11月的17单459.8亿元,融资规模骤降87.9%。
  • 去年下半年,全国各地针对银行个人消费贷的排查工作大规模展开,银监会等监管部门也采取了一系列措施严格监控消费贷等资金流入房地产,并且成果显著。
  • 在去年“3·17新政”等一系列政策的调控下,北京房地产市场逐渐降温。与此同时,各家银行房贷审批和放款节奏也逐渐开始放慢。
  •   去年下半年,全国各地针对银行个人消费贷的排查工作大规模展开,银监会等监管部门也采取了一系列措施严格监控消费贷等资金流入房地产,并且成果显著。
  • 2017年房贷“量缩价涨”。央行最新数据显示,2017年12月末,个人住房贷款余额同比增速比上年末回落14.5个百分点。融360大数据研究院最新发布的《2017年12月中国房贷市场报告》显示,2017年全国房屋(包括首套房和二手房)贷款平均利率呈现缓慢上升的趋势,首套房贷款平均利率由年初的4.46%上涨至年末的5.38%,接近基准利率上浮10%的水平。
  • 央行最新公布的数据显示,截至2017年12月末,广义货币(M2)余额167.68万亿元,同比增长8.2%,增速分别比上月末和上年同期低0.9个和3.1个百分点。
  • 日前,央行发布去年金融统计数据显示,广义货币M2同比仅增长8.2%,创33年以来新低,12月新增贷款和社会融资额也大幅低于行业预期。
  • 监管收紧房贷发放后,个人房贷余额增速出现明显回落。1月12日,央行公布了去年12月末和去年全年的信贷数据。
  • 眼下,中国没有像以往那样给经济发展定出具体的经济增长的目标,而是把重点放在了提高发展的质量和可持续性上面。
  • 美国房地产数据库Zillow一份最新报告显示,2017年美国约有4300万租房者,他们在租房上花费4856亿美元,比去年增加49亿美元,创历史纪录。去年,租房者的平均家庭支出接近11300美元,纽约和洛杉矶的租金最高。
  • 德国一个非政府组织10日公布的调查报告显示,超过四分之三的德国受访者对过高的房租表示担心。
  • 1月11日电 澳洲新快网刊发文章称,近日,一份调查研究显示,澳大利亚新州的房东及物业,经常以支付清理费为由,克扣租户的押金,总体克扣的金额或达到上亿澳元。
  • 北京时间5日凌晨,抵押贷款提供商全美互惠保险公司(Nationwide)周四表示,2017年伦敦的房地产平均价格下跌,标志着伦敦房地产价格出现2009年以来的首次年度下降。
  • 从2007年的美国次贷危机爆发至今,已经十周年。早在今年一季度,美国平均地产价格就已接近危机前的水平。各大机构预计,即使是在持续加息的环境下,紧俏的库存仍将令2018年的美国楼市将再创新高。
  • 美国《世界日报》刊文称,“他们买得起房子,但他们不想。”这是越来越多年纪大、较富裕的美国人的想法,他们正从郊区的大间房屋,转向高级租屋。这样的趋势,改变了美国的租屋市场,市面出现越来越多的高级公寓和独立房屋,却只有一些新的租屋单位是中低收入住户可负担。
  • 根据全球知名数据机构Corelogic,2017年12月初发布的11月份房价指数显示,11月份悉尼房价下跌0.7%,这是悉尼房价持续第三个月下跌,从而导致季度跌幅达到了1.3%,也是悉尼自2016年3月以来的最大季度跌幅。而澳洲地产市场受到了悉尼市场拖累,11月份独栋房屋房价下跌0.2%,前一个月则下跌0.1%,但是公寓房房价上涨了0.3%。
  • 物联网的兴起,AI技术的逐步成熟,智能家居在经历了一段时间的沉淀与积累之后迎来了爆发式发展,智能家居巨大的市场前景已经摆在了行业面前。据权威机构发布的报告,2018年全球智能家居设备和服务市场规模将达到680亿美元。
  • 作为与家居行业密切相关的房地产市场,一直受到家居行业人士的密切关注。那么,今年房地产市场会如何呢?家居市场的潜力还剩下多少?多位家居行业的资深从业人员对此表达了自己的看法。
  • 科技的迅猛发展,使行业年年都有新特点。在年轻化的市场消费群体的引领下,家居经销市场也呈现了新的特点。
  • 新年伊始,美国舒达床垫就已吹响惊折Ⅲ——床垫行业春季抢购盛惠活动的号角,在往届傲人业绩的推动下,今年更是鼓足马力,线上线下双渠道共同开启惠民盛宴,吸引了众多消费者的注意。
  • 家具是一个有迹可循的行业,从风格上来看,轮廓是很清晰的,从传统实木到欧式、美式、韩式、地中海、简美、小美、新中式、北欧、意大利软体、意大利ceccotti,从奢华到简约,从复杂到精致,这背后是消费者品味和审美的提升。
  • 回首2017年,铝门窗市场变化莫测,充满挑战与机遇。那么在新的2018年,铝门窗行业又将迎来怎样的新形势呢?发展过程中又会遭遇怎样的困境和机遇呢?
  • “2017年,150余家家具制造企业将制造环节搬出北京;1-10月,北京家具制造企业主营收入达57亿元,同比增长3.5%。”2018年1月5日,北京家具行业协会八届四次会员代表大会在京举行,北京家具行业协会会长何法涧发布了《2017北京家具行业协会工作报告》。
  • 2018年1月6日上午,亚洲宜居住区论坛暨新山水沙龙第三期在华南理工大学五山校区召开。本次会议由亚洲园林协会地产园林分会、园冶杯国际竞赛组委会主办,广州山水比德集团、中国风景园林网和世界园林杂志承办,北京源树景观规划设计事务所和华南理工大学建筑学院协办。
专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部