吴振程：棚户区改造-改善人居环境的有效方式

国家开发银行金融事业部住宅评审局副局长 吴振程

??中房网讯 2018年1月11日-12日，由365备用网址2017指导，365备用网址2017人居环境委员会和福建省晋江市住房和城乡建设局共同主办的"第九届中国人居环境高峰论坛"在福建省晋江市隆重召开。

??论坛深入探讨迈进新时代的中国人居环境建设的新使命和新方向，展现不同业态的人居环境建设的新实践和新成果，为产业链不同实施主体搭建起共建与共享的合作交流平台，为推动行业转型升级，深化供给侧改革探索，满足全体人民追求美好生活的需要注入强劲动力。

??住建部、环保部、发改委、国家开发银行领导以及来自我国人居环境各领域的知名专家学者、中国人居环境共建示范城市代表、房地产业链上下游企业代表以及晋江市政府相关职能部门负责人济济一堂，围绕论坛主题"共建与共享--迎接绿色人居新时代"展开了深入的探讨与交流。在本次论坛上，国家开发银行金融事业部住宅评审局副局长吴振程发表了《棚户区改造：改善人居环境的有效方式》的主题演讲。

??以下为演讲实录：

??吴振程：各位领导、嘉宾朋友大家上午好！很高兴参加这次的论坛。

??今天讲一下和共享经济有关，又是房地产的一个组成部分棚户区改造。

??改善城市人居环境涉及方面很多，方式方法多种多样，我认为棚户区改造是其中一个最有效的方式之一，因此今天我的题目就是《棚户区改造：改善城市人居环境的有效方式》。

??棚户区改造是重大的民生工程和发展工程，党中央国务院非常重视，通过近年来的棚户区改造应该是取得非常显著的成效，今后一段时期还要继续做好这个工作。

??下面我从5个方面和大家进行分享。

??第一，棚户区改造近几年取得的成效。第二，棚户区改造的概念和范围。第三，棚户区改造模式。第四，棚户区改造融资模式。第五，当前需要关注的问题。

??棚户区改造是改善城市人居环境的有效方式，为什么这么说？首先和大家看一下近年来棚户区改造取得的成效。

??真正意义的棚户区改造是开始于2004年辽宁全省棚户区改造，2008年棚户区改造纳入到保障性安居工程范围，在全国开始大规模推广和实施。那时候棚户区改造初期，刘部长还主导这个事。

??应该说棚户区改造在改善城市居民居住条件，完善城市功能，促进社会、经济、协调可持续发展方面发挥重要作用。首先改善了居民的居住条件，根据统计从2008年到2017年10年，实现了近1亿人口搬进了新区。棚户区改造这项工作不仅得到广大群众的拥护，也得到国际社会的赞誉。

??联合国评价我国棚户区改造实践，说这是一个世界奇迹，中国城市取得的成功足以让全世界瞩目。

??其次，棚户区改造在完善城市功能，推动城市建设方面发挥非常重要的作用。棚户区改造一直是和城市建设，和城市的环境治理，城市的人居条件改善有机结合。通过棚户区改造可以说老城区的环境发生了根本性的变化，同时促进新城区的发展。

??包头北梁棚户区改造区，占地面积13平方公里，涉及人口12.4万人，克强总理两次到现场考察调研，本项目300多亿，开发银行提供了220亿的贷款支持，国务院自治区，包头市还有区里面各级政府高度重视下，各家经营机构支持下，总共15个月完成拆迁改造任务。12.4万棚户区居民搬进了新区。同时通过配套设施建设把基础设施短板补齐。土地价值得到提升，投资环境得到优化，为吸收投资创造条件。

??根据统计改造前人居住房面积15平米，改造后是50平米。改造前通过引进产业、棚户区社区功能完善7000人实现再就业。

??新区已经作为东河区的副中心进行打造，目前已经引进各类项目20多个，总投资110亿元。

??第三个成效。促进房地产的健康发展，在商品房市场充足方式主要采取货币化安置，2016年全国棚户区改造48.5%，消化商品房面积占全国商品房销售18%。棚户区改造在中央的三去一降一补去库存发挥非常重要的作用。

??第四个成效，拉动经济增长。棚户区改造不仅带动投资也可以拉动消费。15年、16、17年三年年均棚户区改造都是600万套以上，把当年续建的项目加上，当年实现投资超过1万亿，每年一万亿投资对于经济拉动作用非常大。老百姓到新房里面消费信心能力也会增加，一些积极消费，购买家电也会得到增加。

??棚户区改造近年来年均代表前全社会固定资产投资0.4%，拉动GDP2%。

??通过上面的成效可以看出棚户区改造不仅改善城市的人居环境，解决了城市内的区域的发展不平衡、不充分的矛盾，同时也对于经济社会的全面性发展有非常重要的意义。

??棚户区改造有很多的成效，未来几年会作为一项非常重要的工作扎实推进，什么是棚户区改造？棚户区改造改造的范围有哪些？

??2012年住建、发改、财政七部委联合发的加快棚户区改造通知里面对城市棚户区改造定义进行明确，城市棚户区就是城市规划区范围内的简易结构较大，使用年限久，房屋质量差，建筑安全隐患多，配套设施不完善的区域，各地做棚户区是不是棚户区。

??目前棚户区改造的范围，棚户区的范围包括城市棚户区，有一个不断完善和扩大过程。

??劳改棚户区改造概念和范围以后，我们如何参与棚户区改造？需要我们了解目前棚改的模式。

??当前目前棚户区改造模式有几种，第一政府购买棚改服务模式，政府主导实施的棚户区改造，由地方政府通过实施主体提供棚改服务，根据协议向主体支付资金。2016年国务院37号文里面关于政府购买服务有一个非常明确的阐述和规定。结合近两年我们支持棚改经验和国务院相关规定，棚户区改造涉及到几个环节的工作。

??第一完善配套政策。包括制定棚户区改造的购买服务管理办法，将棚改纳入政府采购的指导性目录。第二要旅行政府购买服务程序，包括确定采购主体，一般地方的住建和房管部门。包括评价做多大的量。包括公开择优选择实施主体，可能是单一的，也可以是公开招标方式。第三个主要是签订购买服务协议，签订合同，按照采购法，采购的规定需要在指定的媒体上公示。第四纳入预算。

??国企棚改模式，由负责国有工矿、林区国有企业，为了解决本企业之间的居住困难问题而实施的棚户区改造，主体就是国有企业本身。第三种模式，PPP模式，社会资本通过PPP程序参与棚户区改造中，通过项目自身收益还有政府的补贴弥补实施棚改的投入。PPP做过类似项目的知道，一般要有运营环节，棚户区改造项目运营环境比较难以设计，持有运营环境比较难以设计，所以这一类方式目前在现实当中案例不是很多。

??第四模式商业化开发模式，主要就是一级开发、二级开发相结合，通过二级开发的收益弥补一级开发的成本和投入，目前商业化开发模式在地方采取比较多，但是由于国家规定，土地实行禁止出让，不允许毛地出让，所以一二级联动模式从法律支撑模式有缺失，政策依据不是很充分。做这种模式更需要关注是合规性的风险。

??介绍完成棚户区改造的模式以后，简单说说棚户区改造的融资政策，我做银行工作，应该说棚户区资金来源包括方面很多，有中央的专项补贴，也有地方的配套资金，包括通过省级代发的地方政府债、企业债。目前棚户区改造资金来源主导地位的依然是国开行，截至2017年底累计达到3.7万亿元。

??现在讲国开行的信贷政策，借款人就是棚户区改造实施主体，政府通过招标确定的实施主体还有国有企业本身。支撑内容包括棚户区的征地，房屋征收和居民安置和基础设施建设，里面需要注意的是所有棚户区项目需要纳入国家棚改的计划里。

??资本金，目前棚改的项目，包括整个保障性项目资本金比较最优惠20%。最长不超过25年，利率目前开发银行棚改专项资金执行专项优惠利率，具体相当于5年期以上基本利率下幅接近10%。银行做信贷融资还有其他的方面。

??最后利用一点时间谈一下当前推动棚户区需要关注的问题。未来几年还需要做好这项工作，国务院已经有所部署，如果大家在各地市有切身体验会发现，虽然棚户区非常大成就，但是各地存在一些城中村、棚户区量还不少，任务还是很艰巨的。

??需要关注的谈三个方面，第一关于棚户区改造的建设内容。以往接触棚户区改造项目中的确发展有一些棚户区改造项目建设内容不是很合规的问题，可能是有的，比如为了修路做一些村庄的搬迁，有一些纯粹是为了征地做城中村拆迁，有的棚改内容，但是里面夹杂与棚改不相关的工程建设，等等有一些不合规的问题。为了解决这个问题，我们一直对棚改内容和部里面非常的重视，近期也下发了一些文件对加强棚改管理进行明确，主要包括几个方面，严禁将棚改以外的工程纳入棚户区改造计划，不得将与棚改相关的城市基础设施纳入棚户区改造，对于规范范围内的自然村改造要认真界定是否符合棚户区改造条件。严格核定棚户区改造片区内非住宅类的建筑内容。有大量企业、厂房，包括一些占地比较大的办公用房屋搬迁纳入棚户区是否合适要甄别。

??第二关于棚改的安置方式，最近看到一些专家文章，说由于棚改安置导致城市尤其是三四线城市房价的上涨。棚改在促进房地产发展有一定的作用，但是棚改安置，去库存导致的房价的快速上涨，我个人认为这个观点不正确，最近我们做了一些专题分析，2016年11月到2017年11月一年房价同比增长情况，在房价上涨比较快的十个城市里面，有一半以上城市基本上没有棚改的任务，或者棚改任务量很少，也有接近一半城市没有拿到一分钱的棚改房安置贷款。房价涨幅后面的一些城市，确实有不少棚户区改造安置量很大，但是房价基本保持平衡得很多。

??由于房价问题非常复杂，涉及方方面面，但是为了防范棚户区改造获标安置可能对一些城市房价影响，近期我们和部里面提出一些要求，要求各地安置方式一定要与各地所在地的商品房库存，房价上涨的压力情况因地制宜的确定，如果库存量不大，房价上涨压力比较大，不能实行货币安置。

??第三个方面，关于要结合地方财力推进棚户区改造问题，习总书记十九大报告中保障房改善民居的时候，要关注人民最关心最直接、最现实的利益问题，又尽力而为，又量力而行，一年事接着一件事办，一年接着一年干。所以棚户区改造我们提出尽力而为，量力而行，一定在推动棚户区改造时候结合地方财力状况，能够实现项目自身可平衡。项目自身难以平衡的也要争取棚改投入和未来的收益平衡。

??棚改政府非常强，关注问题很大，分享这三个分析。

??住房问题是民生问题，棚户区改造是改善城市的居住条件，改善城市人居环境，解决城市区域内发展不平衡、不充分的非常有效方式。

??我们开发银行也愿意与社会各界一起，在党中央、国务院的部署下，在住建部门的统一指导下，继续做好我们的工作，为棚户区改造的实施，为人居环境改善贡献我们的力量。

??谢谢大家！