按下快进模式的闽系房企|禹洲千亿之战 规模追逐下的利润平衡难题

??伴随着禹洲在规模上的诉求日益强烈，这种优势正在遭受冲击。在明确提出“做大规模，力争2020年完成1200亿销售”宏伟目标以后，如何在规模、土储、资金与利润各要素之间取舍和平衡，成为了摆在禹洲和禹洲地产掌门人林龙安面前的最大考题。

??在一众身贴“强扩张、快周转、高负债、高杠杆”标签的闽系房企当中，禹洲地产是一个相对特殊的存在。

??说它特殊是因为，在众多为了规模快速扩张而不惜以牺牲利润为代价的闽系房企当中，禹洲地产的毛利率水平一直保持在较高水平，连续十年毛利率维持在35%左右。

??禹洲将较高的毛利率表现归功于较低的土地成本。其半年报显示，截至2017年6月30日，公司土地储备总可供销售建筑面积达994万平方米，对应平均楼面成本每平方米约人民币5921元。而2017年上半年，禹洲实现累计销售金额214.87亿元，对应平均售价约为每平方米16744元。

??然而，《华夏时报》发现，伴随着禹洲在规模上的诉求日益强烈，这种优势正在遭受冲击。在明确提出“做大规模，力争2020年完成1200亿销售”宏伟目标以后，如何在规模、土储、资金与利润各要素之间取舍和平衡，成为了摆在禹洲和禹洲地产掌门人林龙安面前的最大考题。

??规模与利润考题

??在市场集中度不断提升、“强者恒强，弱者恒弱”行业趋势下，富有“爱拼才会赢”冒险精神的闽系房企似乎最先感受到了生存的压力，纷纷提出千亿目标、做大规模等口号，希冀在这波市场变化中谋取一张顺利通往未来的门票。

??压力传导到每个闽系房企，禹洲地产当然也不会例外。在2016年完成232亿元年销售、2017年提出400亿元年销售后，自诩“稳健”的禹洲在今年年初提出了冲刺千亿的目标，力争2020年完成1200亿元的年销售。

??摆在禹洲千亿宏图面前的第一道关卡是土储。

??一方面，过去多年来注重利润、严控土地成本的禹洲并未能积攒下足够支撑未来规模发展的土储。截止到2016年底，禹洲共有土地储备954万平方米，这一土储规模在同规模房企当中并不算低，但对于一家志在千亿的企业来说，显然是远远不够的。

??另一方面，禹洲多年来发展主要集中在海西、长三角两大区域，数据显示，在禹洲地产截止到2016年底持有的954万平方米土地储备当中，长三角经济区、海西经济区、环渤海区域和华中区域分别占53%、36%、5%和6%。

??在千亿规模诉求下，进入更多新的城市和区域成为了新形势下禹洲发展的必然要求。

??林龙安显然也明白“兵马未动，粮草先行”的道理，定下千亿目标后，其在多个场合均公开表示，当下禹洲最重要的事情就是纳储。

??克而瑞发布的《2017年1-11月中国房地产企业新增土地TOP100》数据显示，今年1-11月，禹洲新增土地拿地金额312亿元，排名第30；新增土地面积300.3万平方米，排名第42。同期，禹洲实现合约销售金额为367亿元，购地金额达到了销售金额的85%。

??值得注意的是，在今年禹洲新增的土地储备当中，大部分仍然还是集中在其原本深耕的区域——海西区域和长三角区域。林龙安在年初时曾表示，在大的布局战略之下，今年大湾区将是禹洲布局的重中之重，但截止到11月份，禹洲在大湾区的拓展却显得缓慢，目前，已公布的仍然只有惠州一个着陆点，未能实现成功突破。

??另一方面，在禹洲不惜花费巨资增进土储的同时，虽然林龙安有意识地通过加大并购来严控土地价格，但在一二线城市土地价格高涨背景下，禹洲的土地成本也在不断提升。根据克而瑞公布的前11个月土地金额和面积计算，禹洲的平均土地成本约为10390元／平方米，较其2016年底5072元／平方米的平均土地成本已有所提升，而这也势必会影响到禹洲未来在利润上的表现。

??林龙安平衡之道

??在规模扩张诉求下，扩充土储成为了禹洲的必由之路，土地成本的巨额支出也由此催生了禹洲在融资方面的需求。

??据《华夏时报》统计，今年以来，禹洲已多次进行融资举措。1月份，禹洲发行3.5亿美元2022年到期优先票据，利率6%。9月份，禹洲先是宣布折价8%配售3.5亿股股票，成功募集15.86亿港元；后又宣布与兴业信托建立全面业务合作关系，谋求更多的融资；随后，禹洲随即又宣布发行3亿美元永续证券，初始分派率5.375%。11月份，禹洲地产又宣布，公司与其若干离岸附属公司获授一笔以港元及美元计值的分为两部分的定期贷款融资，其中港元3.34亿、美元2.58亿，合共相等于约3.01亿美元，融资期限自融资协议日期起计为期42个月。

??在频繁融资动作下，禹洲地产的融资成本亦有所上升。数据显示，2016年上半年禹洲的融资成本为1.56亿元，2017年上半年则上升43.66%至2.24亿元，其中于2017年上半年资本化而计入项目成本的金额为6.61亿元（2016年上半年为6.57亿元），加权平均融资成本为5.99%。

??一方面，土地成本的不断增加势必削弱禹洲的毛利表现；另一方面，融资成本的逐渐增加也将影响禹洲的整体利润，这对于长期以来都十分注重利润的禹洲而言，无疑是规模扩张诉求下所不得不付出的代价。

??对此，林龙安也曾直言，禹洲未来三年内继续保持30%的毛利率没有问题，但是三年以后继续保持不太可能，因为整个行业的毛利率水平是往下跌的。

??不过，《华夏时报》注意到，在积极追逐规模的同时，禹洲也并未放弃对利润的坚守。尽管由于大规模扩张土储，禹洲不得不加大融资力度，但为了将资产负债率维持在80%以下，禹洲先后采取折价配股和发行永续债的方式进行融资，而这两种方式都将有助于禹洲负债水平的下降。同时，禹洲还通过低息债置换高息债的方式，致力于更好控制融资成本。

??除此之外，为了用更少资金撬动更大规模，禹洲还有意进一步提升合作比例。据了解，2017年以前，禹洲销售额并表中90%是自己贡献的。林龙安提出，未来禹洲将坚持合作，希望到2020年销售额达到1200亿的时候，有30%来自合作项目。

??不过，在土地成本日益提升，并购竞争日益加剧情形下，对于想通过并购方式获取土储及控制土地成本的禹洲来说，挑战仍将存在。

??对于发展区域过于集中，未来如何计划规模扩张等问题，禹州地产并未回应。