“淘金”三四线城市 房企需慎判竞争格局和自身实力

董青枝2018-01-19 09:11:04来源:每日经济新闻

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??2017年,无论是房企销售还是拿地,三四线城市无疑是最受关注楼市的“明星”。在“因城施策”的调控下,一二线城市楼市不断降温,三四线城市却逆势崛起,更助推了碧桂园等房企的快速发展。

??《每日经济新闻》记者注意到,“淘金”三四线城市已成为众多房企的选择。那么,三四线城市的房地产市场能否可持续发展?房企该如何选择适合自己的城市?在三四线发展面临哪些机会与风险?

??机构:今年三四线楼市或降温

??2018年三四线城市楼市走势如何?

??链家研究院认为,2017年三四线城市楼市“繁荣”的部分原因是一二线城市的调控溢出,是补涨的“强弩之末”。大部分三四线城市面临人口流出、老龄化等问题,其支撑房地产市场的长期动力不足,而外地去三四线投资的投资客并不多,主要靠本地人口消化为主。另外,随着调控的深入和信贷的全国性收紧,三四线的成交难以持续,2018年三四线城市楼市将会迎来量价的降温。

??国泰君安也认为,三四线城市2017年的火爆,是经由拆迁的一次性刺激,属于“透支需求、延缓供应”的一次性刺激,短期内能推动房价和销量上涨。但长期看,由于缺乏产业和人口支撑,棚改货币化安置的拉动效应将会逐渐减弱。此外,三四线购房人群的价格敏感度高,房价上涨后的需求也在一定程度上被抑制。

??从调控角度来看,业内普遍认为,2018年房地产调控政策会维持中性趋紧的态势,调控政策由一二线城市向三四线城市深入。安居客首席分析师张波认为,从住建部2018年的工作重心来看,差别化调控仍是楼市政策的主基调,三四线城市中,对于部分存量房较多的城市依然会采取去库存为主的政策,而楼市过热城市的调控政策放松的可能性较小。

??房企:布局三四线城市勿冒进

??三四线城市楼市的崛起,也让在三四线城市广布局的房企抓住一波机遇。碧桂园坚持以大盘开发模式为三四线城市做好房子。2017年销售同比增长78%,延续高增长态势,其中三四线城市的销售额占比约达到60%。

??不仅是大房企,部分中小房企也抓住了这轮机遇,实现销售额的突飞猛进,如中梁、祥生、美的等。

??《每日经济新闻》记者注意到,房企拿地重心已开始由一二线城市向三四线城市下沉。中指院数据显示,2017年50家代表房企在三四线城市拿地面积同比增长145%,楼面价同比增长53.9%。

??对此,深圳中原总经理郑叔伦坦言,现在房企都在拼规模争第一,而一线城市没有那么多土地可供开发,进入三四线或成为必然。克而瑞监测显示,TOP50房企最青睐的三四线城市包括佛山、无锡、常州、嘉兴、绍兴、惠州、南通、烟台、珠海等。其中佛山、无锡、常州位列前三,分别有31家、29家、20家50强房企入驻。

??不过克而瑞提醒,对于还没进入这些城市的企业而言,还是要审慎判断竞争格局和自身实力,别匆匆忙忙入场,最后却赶了个高成本的“晚集”。

??张波认为,房企布局三四线城市,切不可贪多冒进,应根据自身企业发展情况有针对性选择城市布局。龙头房企可以核心城市为依托,按照城市圈逐步扩展;中小房企应选择符合自身定位的城市进行布局。三四线城市的购房需求以自住为主,应警惕出现供大于求的情况。

??美联物业全国研究中心总监何倩茹则补充道,三四线城市主要的风险在于住房自有率很高,房企现在进入市场,要用良好的产品品质、优势的配套设施等来吸引客户购房,否则比较难销售。

??亿翰智库也提醒,对于企业而言,营销窗口期并不意味着投资的机会期,市场将对进入企业的周转能力有所考验。如果企业不能保证项目在一年内结案的,对三四线投资建议以谨慎态度为主。

??共识:有区位优势的城市被看好

??值得注意的是,三四线城市内部也出现分化。其中,一线及重点二线城市楼市调控使需求外溢到部分有区位优势的三四线城市,如无锡、泉州、佛山等,这些城市2017年楼市表现亮眼。相比之下,仍有部分三四线城市面临去库存问题,如威海、呼和浩特、运城等。而且绝大多数三四线城市房地产市场以新房为主。

??张波表示,三四线城市楼市是否能长期发展不能一概而论,从政策来看,楼市调控长效机制不会放松,楼市从局部过热向平稳发展过渡。三四线城市中,位于核心城市周边的城市长期发展的动力更为持久,而人口外溢严重、购房需求不足的三四线城市,楼市发展压力则较大。

??链家数据分析,随着城市圈规划的额落地,预计未来城市圈内部的房价差距会继续缩小,从规划到产业的联动性会逐步增强。粤港澳大湾区就是一个很好的先例,实现了经济、收入和房市量价联动。如今人口流动方向不再单纯是向一线核心城市流动,而是向城市圈周边城市流动,如东莞、惠州、嘉兴等。

??对于非都市圈内的三四线城市,房企该如何开发运营呢?新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷曾表示,人口净流出的三四线城市显然不会有更持久的需求,在这些城市,房企不能奢望跨周期,没有大盘模式,只有收割韭菜模式;大房企开发的逻辑是:小项目、标准化、速开盘、快回笼、硬联合,快进快出。

政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
  • 2018年开年,全国不少城市以人才引进的方式微微突破限购,而政策无松动的广州楼市在年底冲刺一波之后,开年却显乏力。统计数据显示,广州2018年开年前半个月,网签套数仅为2026套,创下近五年来最低记录。
  • 随着“分类调控、因城施策”房地产市场调控政策效果继续显现,房地产市场总体继续保持稳定。国家统计局18日公布2017年12月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,热点城市新建商品住宅价格总体稳定,多数城市低于上年同期价格水平。
  • 2017年全国出生人口数量和人口出生率双双下降。国家统计局18日公布数据显示,2017年全年共出生人口1723万人,比2016年减少63万人。同时老龄化程度继续加大,60岁以上及65岁以上老人占总人口的比重都有明显上升。
  • 随着“房住不炒”、“租售并举”的出台与落实,房地产住宅市场迎来密集调控期,而另一边商业地产“去库存”依然是主旋律。
  • 特色小镇作为新型城镇化的重要突破口,自2016年全面推广以来,已在全国范围内诞生了数量众多的特色小镇。
  • 在刚刚过去的2017年,“因城施策”的调控政策使房地产市场格局发生剧变:一线成交腰斩,二线城市涨跌互现,三四线城市则相对火爆,其中不少四线城市的房价涨幅甚至超过三线城市。而针对日益火热的三四线城市,嗅觉敏锐的房企们早已在其中掘金。
  • “经济运行保持在合理区间,四大宏观指标都是稳中向好,好于预期。”1月18日,国家统计局局长宁吉喆在发布2017年经济数据时说。
  • 一方面,影响楼市多年的轮动效应依旧发挥作用。经历了2016年一二线热点城市的火热行情后,2017年楼市在三四线城市的接力带动下,商品房销售面积达到16.9亿平方米,销售额达到13.4万亿元,双双创下历史新高。
  • 浙江民营企业联合投资股份有限公司(下称“浙民投”)要约收购的成功,并没有让ST生化控制权之争结束,相反因为佳兆业集团(下称“佳兆业”)的出现而掀开“新篇章”。
  • 近日,龙湖地产公布未经审核的营运数据。去年12月,集团签约金额76.4亿元,签约面积43 .1万平方米。2017年全年,集团累计实现签约金额1560 .8亿元,同比增长77%,完成调高后全年销售目标的104%,签约面积1016.7万平方米,同比增长69%,两项数据均创历史新高。
  • 近日,绿地亮出了2017年亮丽的成绩单。公告显示,2017全年营业总收入2901亿元,同比增长17%;利润总额191亿元,同比增长32%;归母净利润90亿元,同比增长24%。2017年可谓是绿地控股实现全面恢复性增长的一年。
  • 在防范金融风险,弥补金融短板的强监管态势下,银监会相关法规的出台持续提速。
  • 住宅租赁市场于多年前起步,但无论分散式公寓还是集中式公寓,多徘徊于存量房市场,由经纪机构和创业类公司投资运营。2017年,住宅租赁市场格局有了重大变化,全国性知名房企开始以自持运营的模式布局长租公寓,且在新建住宅市场中大规模投资。
  • 去年严厉的楼市调控,没有阻挡大房企加速奔跑的脚步,无论是规模还是增速都表现亮眼。证券时报记者统计,目前已公布去年销售业绩的上市房企中,有16家超过千亿,合计销售额达到39829.23亿。以国家统计局最新公布的2017年全国商品房销售额133701亿计算,这16家千亿房企的市场份额已经达到29.8%。而从增速来看,16家千亿房企中,有10家房企同比增速超过40%,占比高达62.5%。
  • 以推动产业发展为核心的经营模式,正在进一步得到市场应验。1月11日晚,华夏幸福基业股份有限公司(以下简称“华夏幸福”)发布2017年全年经营情况简报。
  • 要约收购战已了,ST生化(000403)的控制权之战仍在持续。如今,已成功获得ST生化29.99%股权,成为大股东的杭州浙民投天弘投资合伙企业及其一致行动人尚未涉足公司经营,但另一方的佳兆业集团就先下手了。
  • 昨日,北京土地市场成交了2宗普通商品住宅用地,土地面积约23公顷,建筑规模约36万平方米,均为普通商品住房地块,并都采用“限房价、竞地价”的交易方式。
  • 政府将不再是居住用地唯一供应者、农村宅基地“三权分置”——全国国土资源工作会议释放两大信号,呼应的是推动建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,本质是在城乡融合新时代,土地资源要配置更公平、利用更有效、住有所居更周到。
  • 昨天上午,国家海洋局举行围填海情况新闻发布会。国家海洋局副局长林山青表示,结合督察整改工作,国家海洋局将采取“史上最严围填海管控措施”,禁止通过围填海进行商业地产开发,同时在渤海海域全面禁止围填海。
  • 北京进一步引导和鼓励全社会支持参与住房保障工作,拓宽保障房筹集渠道,多主体供给。其中,鼓励国有企业利用自有用地建设保障房,加大政策支持力度,目前已建设约12万套。
  • ?此次国土资源部提出政府不再垄断住房供地,一旦取得实质性突破,房地产市场将迎来新的拐点,不可思议的高房价时代或许真能终结。
  • 据报道,国土资源部部长姜大明近日表示,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。
  • 近日,国土部部长姜大明关于农村集体经营性建设用地及宅基地改革的讲话,引发市场广泛关注。政府不再垄断土地了?农地可以大量入市了?将对房地产市场带来冲击?随之而来的这些问题被市场各种解读,而有些问题可能被误读甚至夸大了。
  • 日前,国土资源部部长姜大明表示我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。这意味着政府将不再是居住用地唯一提供者。
  • 2018年1月18日,国家统计局公布数据显示,2017年全年GDP同比增长6.9%,这是最近7年以来我国经济增速首次回升。
  • 国土资源部部长姜大明15日表示,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。
  • 2017年的全国楼市变换,为房企带来了一次业绩狂欢。在逐渐转冷的市场环境下,2018年的开局迎来以二线为代表的部分城市将调控措施调整为一城多策。
  • 在新发展形势下,过去那种“圈一片土地、布几个产业、发展一批企业”的传统产业园区发展模式,随着市场需求下降、传统产能过剩、传统产业链基本布局完成等因素影响,已再无生存空间。
  • 十九大报告提出要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,住房租赁市场的大发展箭在弦上。
  • 居住问题一直是民生热点,尤其是历经过去几轮房价上涨后,解决房价过高城市“刚需”人群的住房难题成为施政重点。在推行加强调控、购租并举等政策后,住宅用地供应制度改革,也提上日程。
  • 党的十九大报告提出,要深化金融体制改革,增强金融服务实体经济能力,健全金融监管体系,守住不发生系统性金融风险的底线。银行业资产规模占我国金融资产总量的80%以上,在经济改革与发展中的地位举足轻重。新年伊始,本报记者独家专访了银监会主席郭树清。
  • 晋江地处福建东南沿海,陆域面积649平方公里,海域面积957平米公里,县域经济基本竞争力在全国第五,全国中小城市投资百强县排名第三。
  • 随着京城楼市调控“组合拳”持续加码,去年全市个人购房贷款增速明显回落。据央行营管部昨日发布的数据,2017年北京个人购房贷款余额9664.5亿元,同比增长16.5%,增幅比上年同期低25.2个百分点。市场人士预测,随着住房租赁市场不断完善,租房对购房市场将产生不小的分流作用。
  • 2018年1月17日,财政部预算司公布2017年12月地方政府债券发行和债务余额情况,记者注意到,这是财政部首次公开年度地方债细账。
  • 进入2018年第三周,金融监管的“疾风骤雨”依然一刻不停歇。
  • 长期的观念中,我们更加在意的是房价的涨跌,却很少关心房地产股票的变化。原因也很简单,房价一直在不断提升,而房地产的股票则是涨少跌多。
  • 近日,中国银监会嘉兴监管分局发布一条行政处罚信息。招商银行嘉兴分行因个人消费贷款违规购房被地方监管罚款25万元。与此同时,上海浦东发展银行义乌分行也收到了行政处罚决定书,因信贷资金用于支付购房首付款也被罚25万元。此前中信银行南宁分行因违规为房地产开发企业缴交土地出让金提供理财融资,被地方银监局罚款40万元。
  • 1月17日,央行称,目前有关金融统计工作正在抓紧进行,预计普惠金融定向降准可于2018年1月25日全面实施。2017年9月30日,央行发布《中国人民银行关于对普惠金融实施定向降准的通知》,对普惠金融实施定向降准政策保留了原有两档考核标准的政策框架。央行公开市场业务操作室负责人曾在去年12月中旬表示,普惠金融降准措施落地将释放长期流动性3000亿元左右。
  • 受近期油价攀升、全球经济复苏势头向好的影响,市场对全球央行货币政策转向的担忧正在加剧。
  • 1月16日,央行公开市场进行3200亿元逆回购操作,实现净投放2700亿元。值得注意的是,央行公开市场利率再现上调,63天期逆回购中标利率为2.95%,较此前上调5个基点。
  • 据韩国《亚洲经济》17日报道,韩国住宅金融公社住宅金融研究院当天发布了以家庭收入、财产进行比较,测定能否具备租赁房屋能力的“房屋可租赁指数”。
  • 眼下,中国没有像以往那样给经济发展定出具体的经济增长的目标,而是把重点放在了提高发展的质量和可持续性上面。
  • 美国房地产数据库Zillow一份最新报告显示,2017年美国约有4300万租房者,他们在租房上花费4856亿美元,比去年增加49亿美元,创历史纪录。去年,租房者的平均家庭支出接近11300美元,纽约和洛杉矶的租金最高。
  • 德国一个非政府组织10日公布的调查报告显示,超过四分之三的德国受访者对过高的房租表示担心。
  • 1月11日电 澳洲新快网刊发文章称,近日,一份调查研究显示,澳大利亚新州的房东及物业,经常以支付清理费为由,克扣租户的押金,总体克扣的金额或达到上亿澳元。
  • 北京时间5日凌晨,抵押贷款提供商全美互惠保险公司(Nationwide)周四表示,2017年伦敦的房地产平均价格下跌,标志着伦敦房地产价格出现2009年以来的首次年度下降。
  • 从2007年的美国次贷危机爆发至今,已经十周年。早在今年一季度,美国平均地产价格就已接近危机前的水平。各大机构预计,即使是在持续加息的环境下,紧俏的库存仍将令2018年的美国楼市将再创新高。
  • 美国《世界日报》刊文称,“他们买得起房子,但他们不想。”这是越来越多年纪大、较富裕的美国人的想法,他们正从郊区的大间房屋,转向高级租屋。这样的趋势,改变了美国的租屋市场,市面出现越来越多的高级公寓和独立房屋,却只有一些新的租屋单位是中低收入住户可负担。
  • 1月17日上午9点30分,随着上海证券交易所锣声一响,中国家居零售巨头红星美凯龙成功登陆A股,并成为中国家居零售行业A+H第一股。本次也是2017年1月1日以来民营企业A股IPO融资额第一大。
  • 1月17日,红星美凯龙家居集团股份有限公司(以下简称“红星美凯龙”)于上海证券交易所主板挂牌上市,宣布正式登陆A股,股票简称:美凯龙,股票代码:601828。
  • 物联网的兴起,AI技术的逐步成熟,智能家居在经历了一段时间的沉淀与积累之后迎来了爆发式发展,智能家居巨大的市场前景已经摆在了行业面前。据权威机构发布的报告,2018年全球智能家居设备和服务市场规模将达到680亿美元。
  • 作为与家居行业密切相关的房地产市场,一直受到家居行业人士的密切关注。那么,今年房地产市场会如何呢?家居市场的潜力还剩下多少?多位家居行业的资深从业人员对此表达了自己的看法。
  • 科技的迅猛发展,使行业年年都有新特点。在年轻化的市场消费群体的引领下,家居经销市场也呈现了新的特点。
  • 新年伊始,美国舒达床垫就已吹响惊折Ⅲ——床垫行业春季抢购盛惠活动的号角,在往届傲人业绩的推动下,今年更是鼓足马力,线上线下双渠道共同开启惠民盛宴,吸引了众多消费者的注意。
  • 家具是一个有迹可循的行业,从风格上来看,轮廓是很清晰的,从传统实木到欧式、美式、韩式、地中海、简美、小美、新中式、北欧、意大利软体、意大利ceccotti,从奢华到简约,从复杂到精致,这背后是消费者品味和审美的提升。
  • 回首2017年,铝门窗市场变化莫测,充满挑战与机遇。那么在新的2018年,铝门窗行业又将迎来怎样的新形势呢?发展过程中又会遭遇怎样的困境和机遇呢?
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